第四条房地产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自登记日起发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第五条市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。

上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。

区县房屋、土地行政管理部门协助市房屋、土地行政管理部门对区县房地产登记工作实施监督管理。

第六条市房屋、土地行政管理部门应当建立全市统一的房地产登记簿和房地产登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，制定统一的房地产登记技术规范并向社会公开。

房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，将登记事项记载于房地产登记簿并公示。

一般规定

第七条房地产登记，一般按照下列程序办理：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）核准登记并记载于房地产登记簿；

（五）颁发房地产权证书或者登记证明。

第八条房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。

第九条房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，可以由有关当事人单方申请：

（一）以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权；

（二）在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权；

（三）新建房屋；

（四）继承、遗赠；

（五）行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定；

（六）人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解；

（七）仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解；

（八）本条例第三十四条所列情形；

（九）法律、法规规定的其他情形。

第十条两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房地产的登记单独提出申请，但应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证明。

第十一条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

当事人的法定代理人代为申请房地产登记的，应当提交法定代理关系的证明文件。

第十二条申请房地产登记的，当事人或者其代理人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处提交本条例规定的申请登记文件。

第十三条房地产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。

申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当一次性书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

第十四条房地产登记机构应当在本条例规定的时限内，完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载之日为登记日。

房地产登记机构在审核时，发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。实地查看的期限不超过二十日。申请人补充材料、房地产登记机构实地查看的时间，不计入登记审核时限。

第十五条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前，撤回登记申请。

第十六条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记簿进行记载，并永久保存。

房地产登记簿应当载明下列内容：

（一）房地产权利人的姓名或者名称；

（二）土地的坐落、面积、宗地号、用途；

（三）土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限；

（四）房屋所有权来源、建筑类型、建筑结构、坐落、面积、用途、层数、编号和竣工日期；

（五）房地产抵押权、地役权和房地产权利的限制等。

房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致，不一致的，以房地产登记簿为准。

第十七条建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书，由市房屋、土地行政管理部门颁发，并依法承担相应的法律责任。房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。

房地产权证书、登记证明不得涂改。

第十八条房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

房地产权证书、登记证明灭失、遗失，房地产权利人要求补发的，应当向房地产登记机构提出申请，并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的，房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书、登记证明。补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

第十九条建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权利方可登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。

第二十条有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：

（一）非法占用土地的；

（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

（三）不能提供有效的房地产权属证明的；

（四）房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（五）申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；

（六）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第二十一条有下列情形之一的，房地产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件，将有关事项记载于房地产登记簿：

（一）人民法院、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；

（二）行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定；

（三）行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定；

（四）行政执法机构对附有违法建筑的认定。

对前款第三项、第四项所列情形已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。

第二十二条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记。

第二十三条房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制房地产登记资料。具体办法由市人民政府规定。

建设用地使用权和房屋所有权登记

第一节初始登记

第二十四条以出让、租赁方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同；

（四）地籍图；

（五）土地勘测报告。

以出让方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清建设用地使用权出让金的证明和完税凭证。

出让、租赁建设用地使用权年限届满后，经批准续期的，当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。

第二十五条以划拨方式设立建设用地使用权或者在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设用地批准文件；

（四）地籍图；

（五）土地勘测报告。

第二十六条符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；

（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第二十七条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书；

（四）建设工程规划许可证及其附图；

（五）竣工验收证明；

（六）记载房屋状况的地籍图；

（七）房屋勘测报告；

（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时，应当列明下列房地产的范围并提供相关证明材料：

（一）经房屋行政管理部门备案的销售方案确定的本企业保留自有的房地产、用于销售的商品房；

（二）依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产。

第二十八条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人；

（二）申请初始登记的房屋坐落、建筑面积、用途、幢数、层数符合建设工程规划许可证的规定，并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第二十九条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书。不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上记载该房地产开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，并分别颁发房地产权证；初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不另行颁发房地产权证。房地产登记机构应当在房地产登记簿上注记作为公益性公共服务设施的房地产，由相关当事人按照法律、法规的规定或者约定另行办理初始登记。

第二节转移登记

第三十条经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：

（一）买卖；

（二）交换；

（三）赠与；

（四）继承、遗赠；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十一条申请房地产转移登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明房地产权属发生转移的文件；

（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

有 本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

第三十二条符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：

（一）转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；

（二）申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第三十三条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知 房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三节变更登记

第三十四条经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：

（一）房地产用途发生变化的；

（二）房地产权利人姓名或者名称发生变化的；

（三）土地、房屋面积增加或者减少的；

（四）土地、房屋分割或者合并的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十五条申请房地产变更登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明发生变更事实的文件；

（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第三十六条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；

（二）申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；

（四）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第三十七条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三十八条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为发生变更的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理房地产变更登记，将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人换领房地产权证书。

第四节注销登记

第三十九条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人在灭失事实发生后申请注销房屋所有权登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）房屋灭失的证明。

第四十条以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权依法终止的，原建设用地使用权人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明建设用地使用权终止的文件。

第四十一条建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书。

第四十二条符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的房地产权利人；

（二）申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第四十三条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知申请人；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

第四十四条房屋灭失或者建设用地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明文件办理注销房地产登记，将注销事项记载于房地产登记簿。

第四十五条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记，将注销事项记载于房地产登记簿。

房地产抵押权和地役权登记

第四十六条申请房地产抵押权设立登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）抵押担保的主债权合同；

（五）设立抵押权的合同。

有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

第四十七条申请地役权设立登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）设立地役权的合同。

第四十八条经登记的房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产抵押权或者地役权登记证明；

（四）证明房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的文件。

第四十九条符合下列条件的房地产抵押权、地役权登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是设立、转让、变更、消灭房地产抵押权或者地役权的当事人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第五十条房地产登记机构应当自受理房地产抵押权、地役权登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并通知房地产抵押权、地役权的设立登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产抵押权、地役权注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

预告登记

第五十一条有下列情形之一的，当事人可以共同申请预告登记：

（一）预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让；

（二）以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让；

（三）以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让；

（四）设立、转让房地产权利的其他情形。

当事人为保障将来实现房地产权利，可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。

第五十二条建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，房地产登记机构不予登记。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第五十三条申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）商品房预售合同。

预购商品房发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房转让或者变更的证明文件。

预购商品房未经预告登记的，或者不符合国家和本市有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。

已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

第五十四条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）商品房预售合同；

（四）抵押担保的主债权合同；

（五）设立抵押权的合同。

预购商品房抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房抵押权转让或者变更的证明文件。

预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

第五十五条申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设工程规划许可证；

（四）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；

（五）抵押担保的主债权合同；

（六）设立抵押权的合同。

房屋建设工程抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交房屋建设工程抵押权转让或者变更的证明文件。

第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的，当事人申请注销预告登记应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的证明文件。

前款第三项规定的预告登记失效的证明文件，是指预告登记有关当事人的书面约定或者法院判决、仲裁裁决。

第五十七条符合下列条件的预告登记、注销预告登记的申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产权利变动法律文件记载的当事人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记、注销预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第五十九条新建商品房所有权初始登记后，预告登记的商品房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产转移登记。

预购商品房设立抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

第六十条新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括以下房地产：

（一）已经办理预告登记的预购商品房；

（二）房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产；

（三）不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。

更正登记和异议登记

第六十一条房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。

房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起二十日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：

（一）房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；

（二）房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。

第六十二条房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

第六十三条房地产登记机构受理更正登记申请后，应当 中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。

更正登记程序完成后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

第六十四条行政机关作出撤销房地产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销房地产登记的判决的，房地产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内恢复原登记。

第六十五条房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。

第六十六条房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日，将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起十五日内，不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效，由房地产登记机构予以注销。

申请人在异议登记之日起十五日内，提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向房地产登记机构提交有关受理通知书。诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理程序结束后，有关当事人可以凭生效法律文书申请更正登记或者注销异议登记。

异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。

第六十七条房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。房地产登记机构收到异议登记申请人提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的受理通知书后，应当根据本条例第二十条第四项的规定，对中止办理的房地产转让、抵押等登记申请，作出不予登记的决定。

异议登记被注销后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

第六十八条异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

法律责任

第六十九条当事人依照《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条规定享有房地产权利但未及时申请登记，导致房地产登记机构仍依房地产登记簿记载的内容办理登记，造成其损害的，由当事人承担。

第七十条当事人提交错误、虚假材料，或者唆使他人冒充权利人申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十一条当事人伪造房地产权证书的，由市房屋、土地行政管理部门依法没收伪造的房地产权证书，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十二条因登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。

第七十三条市房屋、土地行政管理部门和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十四条当事人对市房屋、土地行政管理部门或者市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

附 则

第七十五条对本市房地产总登记时应当登记而未登记的建设用地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。

房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告；公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。

第七十六条本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。

第七十七条本条例自2009年7月1日起施行。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

市十一届人大常委会第四十二次会议对市人民政府提请审议的《上海市房地产登记条例（修订草案）》（以下简称条例修订草案）进行了审议。常委会组成人员认为，为了规范房地产登记行为，促进本市房地产业健康、有序发展，维护房地产权利人的合法权益，对现行条例进行修订很有必要。同时，常委会组成人员对条例修订草案提出了修改意见。会后，法制工作委员会将条例修订草案印发部分市人大代表、各区县人大常委会以及有关社会团体征求意见，法制委员会组织了部分常委会组成人员赴市房地资源局进行调研。法制委员会、法制工作委员会还就有关法律问题与市人大城建环保委员会、市政府法制办、市房地资源局进行了专题研究。9月28日，法制委员会召开会议，根据常委会组成人员和市人大城建环保委员会的审议意见以及其他各方面提出的意见，对条例修订草案进行了审议。市人大城建环保委员会的有关同志列席了会议。现将修改情况和审议结果报告如下：

一、关于房地产登记管理体制

有的委员提出，条例修订草案第四条、第五条对房地产登记管理体制的表述不清楚，对登记、管理的职责分工规定不明确。经研究，条例修订草案在分清责任、提高服务效率的基础上，对本市房地产登记管理体制作了进一步完善，即关于土地使用权、房屋所有权的登记发证依法由市房地资源局负责，其他的房地产登记由市房地资源局所属的登记处负责，房地产登记具体工作全部委托给区、县房地产登记处办理，但表述不够清晰。为此，法制委员会建议将条例修订草案第四条、第五条中有关房地产登记管理体制的内容合并为一条，修改为：“上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。”“市房地资源局所属的上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。”“区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记处实施监督管理。”（修订草案修改稿第四条）将条例修订草案第五条第一款移至第二十条，其内容修改为：“土地使用权、房屋所有权的房地产权证由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明由市登记处颁发。”（修订草案修改稿第二十条第一款）

二、关于房地产登记的效力

有的委员提出，房地产登记的效力，属于民事基本制度，在法律没有规定的情况下，地方性法规能否作出规定，需要进一步研究。还有的委员提出，房地产登记的“顺位”保护效力是房地产登记效力的重要内容，应当作为一般规定加以表述。经研究，我国民法典、物权法等法律正在制定过程中，对于物权登记的效力，目前法律虽未加以系统规定，但土地管理法、城市房地产管理法、担保法等已有相应的规定。另外，由于同一房地产上可以设定两个以上的权利，为了确定这些权利的相关性，有必要对两个以上的房地产权利按照登记时间的先后确定其优先效力。为此，法制委员会建议，根据现行有关法律的规定，将条例修订草案第十四条修改为：“依法登记的房地产权利受法律保护。”（修订草案修改稿第十三条第一款）“未经登记的房地产不得转让。”（修订草案修改稿第十三条第二款）同时，增加一款“顺位”的规定，“同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。”（修订草案修改稿第十三条第三款）

三、关于房地产登记种类

有的委员提出，条例修订草案设定的登记种类较多，形式复杂，手续繁琐；临时登记、预告登记、异议登记和更正登记这四类登记是否有必要增加，建议予以研究。经研究，从保障房地产权利人的权益而言，条例修订草案新增加的登记种类有其积极意义，但需要进行梳理归并、恰当定位。条例修订草案设定的预告登记，从其作用来说，与临时登记属于同一类型，即是为了保证有关当事人对特定房地产权利的优先权，两者可以合并。异议登记是有关当事人对土地使用权、房屋所有权的现有登记提出异议，从而限制或者影响现有登记权利人行使其房地产权利。更正登记是房地产实际权利人或者登记机构要消除现有登记中的权利与实际权利的不一致，属于纠错措施。异议登记和更正登记，究其实质，都是属于登记工作中的一些具体措施，可以作为一般规定，不必作为特殊的登记种类。因此，为了方便权利人的房地产登记，有必要在不影响实质内容的基础上，对有关登记内容作归并表述。为此，法制委员会建议：

1、将预告登记的内容并入临时登记一章中。考虑到与相关法律、法规用语的衔接，合并后“临时登记”一章的章名改为“预告登记”。将条例修订草案第六十二条并入第五十一条，作为修订草案修改稿的第四十九条，第一款为：“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房及其转让；（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；（四）法律、法规规定的其他情形。”第二款为：“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”第三款为：“经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。”同时，增加“单方预告登记的申请”（修订草案修改稿第五十五条）和“单方预告登记及其注销登记的申请人条件”（修订草案修改稿第五十七条第二款第（五）项）的规定。“临时登记”一词全部改为“预告登记”。

2、将更正登记一节的内容归并为一条，在第二章一般规定中加以规定，第一款为：“房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。”第二款为：“房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者已经生效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。”（修订草案修改稿第十八条）

3、将异议登记一节的内容归并为一条，作为一种救济措施，在第二章一般规定中加以规定，内容表述为：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。”（修订草案修改稿第十九条）

4、在上述修改的基础上，删去条例修订草案第六章。

四、关于实质审查和形式审查

有的委员提出，条例修订草案说明中提到了实质审查和形式审查，在条例修订草案关于登记机构对登记申请审核的条文中没有反映出实质审查和形式审查的内容，建议明确实质审查与形式审查在具体操作等方面的不同。经研究，从我国房地产登记的实际情况看，并无实质审查和形式审查的分类，登记机构主要是按照法定的各类登记的具体审核内容和要求，对有关的登记申请进行审核。为此，法制委员会建议不采用实质审查和形式审查的分类，而从房地产登记的实际出发，根据各类登记的不同特点和作用，对土地使用权和房屋所有权的初始登记的审核内容和要求进行补充、完善，从而区别不同的审核责任，在条例修订草案第二十四条第（二）项中增加土地使用位置、面积、地籍图、土地勘测报告的内容，（修订草案修改稿第二十四条第（二）项）在条例修订草案第二十七条第（二）项中增加房屋坐落、记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告的内容。（修订草案修改稿第二十六条第（二）项）

有的委员提出，法律责任的设定应当反映出实质审查和形式审查的区别，明确登记机构和登记申请人的法律责任。经研究，如前所述，实质审查和形式审查的分类与我国房地产登记的实际情况不符，建议不予采用。同时，对于登记机构和登记申请人的法律责任规定，条例修订草案的条序安排不尽合理，内容表述也不够清楚、全面。为此，法制委员会建议对登记机构的法律责任先予规定，将条例修订草案第七十四条移至第七十二条之前，其内容修改为：“房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。”（修订草案修改稿第六十一条）将条例修订草案第七十二条修改为：“房地产登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。”（修订草案修改稿第六十二条）关于“相应的法 律责任”的涵义，由于法规难以一一列举，因此，本条例仅作概括表述，具体责任可以由人民法院在司法实践中根据具体情况认定。

六、其他问题

（一）有的委员提出，条例修订草案第十三条对于登记申请撤回的时间规定不清楚，建议予以完善。经研究，房地产登记是指将房地产权利记载于登记册并予以公示的行为，房地产登记内容的公示是房地产登记完成的标志，将申请人撤回登记申请的时间界定在公示之前，有利于保护申请人以及第三人的利益，也不影响登记机构的工作。为此，法制委员会建议将条例修订草案第十三条修改为：“申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。”（修订草案修改稿第十二条）

（二）有的委员提出，条例修订草案第十五条规定了不予登记的情形，但在以后的各章节中又对各类房地产登记增加了不予登记的条件，建议注意前后规定的衔接。经研究，条例修订草案第十五条规定的不予登记的情形是适用于各类登记的一般要求，各类房地产登记中规定的不予登记的条件是每一类登记的特定要求，两者的衔接在条文表述上应当明确。为此，法制委员会建议在条例修订草案第十五条第三款中增加第（五）项规定：“法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。”（修订草案修改稿第十四条第三款第（五）项）

（三）有的委员提出，应当对房地产登记册的记载事项作出规定。经研究，对房地产登记册的记载事项作出规定是必要的，有利于对房地产登记机构进行监督，保护房地产权利人的合法权益。为此，法制委员会建议增加规定：“房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。”作为修订草案修改稿第十七条第二款。

（四）有的委员提出，条例修订草案规定了房地产登记，但对房地产权证与登记的关系等属性缺乏规定。经研究，房地产权证是权利人完成房地产登记的证明，是一种权利凭据。为此，法制委员会建议将条例修订草案第二十条第一款修改为：“房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。”（修订草案修改稿第二十条第二款）

（五）有的委员提出，对于规定房地产权利人抛弃权利的注销登记的必要性及其操作性，建议予以研究。经研究，房地产权利人抛弃权利的事例是客观存在的，在条例中对此作出规定有积极意义。对于申请注销房地产登记，条例修订草案第三十九条第（四）项要求提交“证明权利人抛弃土地使用权、房屋所有权的文件”，从实际操作来说，不尽合理。为此，法制委员会建议删去条例修订草案第三十九条第（四）项。（修订草案修改稿第三十八条）

（六）有的委员提出，条例修订草案第七十八条关于本条例的具体应用问题由市房地资源局负责解释的规定，不符合立法法的精神。经研究，1981年6月10日第五届全国人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》，对地方性法规条文本身的解释和地方性法规如何具体应用的解释作了明确规定，因此，这几年来的地方性法规中对地方性法规的立法解释和具体应用解释一般都不作规定。为此，法制委员会建议删去条例修订草案第七十八条。

（七）有的委员提出，为了保证本条例的顺利实施，建议设定过渡条款。为此，法制委员会建议增加“本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效”的规定，作为修订草案修改稿的第六十七条。

此外，对条例修订草案的一些文字作了修改，条序也作了相应调整。

法制委员会已按上述意见对条例修订草案作了修改，提出了修订草案修改稿。

修订草案修改稿和以上报告，请予审议。

新修订《条例》的主要内容作如下解读：

一、房地产登记日

相关条款：第十四条第一款

【解读】

《物权法》第十四条规定，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原《条例》是以受理日为登记日。为与上位法保持一致，新《条例》明确规定，以房地产登记事项记载于登记簿的日期作为登记日。

【案例】

甲购买登记在乙名下的一套住宅，甲、乙双方于2009年6月25日签订房地产买卖合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地产登记机构申请产权过户登记。申请人提交的材料齐全，登记机构受理了该申请，并出具了收件收据。2009年7月17日，登记机构完成审核，在登记簿中记载该房地产的产权人为甲，至此该房屋的产权人由乙变为甲，登记日即为2009年7月17日。登记日的法律意义在于明确不动产物权设立、变更、转让和消灭的法定日期。

二、房地产登记的基本单元

相关条款：第八条

【解读】

由于以往缺少对房地产登记基本单元的相关规定，出现了开发商采取划线、打铜钉等方式将原始设计的商场、办公楼等擅自分割成若干单位出售产权，以及私房产权人随意分割私房产权，将一间房屋分割成若干个产权单位，并向登记机构申请办理登记的现象，由此引发矛盾。为了避免上述纠纷，本次条例经修订，明确了房地产登记以房屋、土地的最小单位为基本单元。

具体来说：（1）土地以宗地为基本单元。（2）居住房屋原则上以套为基本单元；非成套的，已经登记的维持原状。（3）非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。

【案例】

某房地产开发商开发建设一幢综合楼，规划管理部门批准一层为商场，建筑面积1000平方米。开发商擅自将商场分割成若干个建筑面积30-40平方米的单元，并向社会做公开出售广告。

因为该商铺不符合条例规定的基本单元的要求，房地产登记机构不能办理该商铺的房地产登记。所以，购房者要理智购房，对此类售房广告应谨慎对待。

三、附有违法建筑的房地产不能办理登记

相关条款：第二十条第二款、第二十一条第四款

【解读】

附有违法搭建的房地产改变了登记簿记载的房屋的物理状态以及土地的使用状况。违法搭建的房屋本身具有违法性，当事人不享有对这部分房屋的所有权。因此，新《条例》第二十条规定，附有违法建筑的房屋，房地产登记机构应作出不予登记的决定。

附有违法建筑的房屋，当事人拆除了违法建筑、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载后，房地产登记机构方可办理房地产登记。

【案例】

李女士欲购买一幢花园别墅，经实地查看，在别墅毗连一侧有一间数十平方米的附屋。在与产权人签订房屋买卖合同后，双方当事人到房地产交易中心办理过户登记，却被登记机构告知，该别墅附有违法建筑，已由房地产登记机构在房地产登记簿上进行记载。根据新《条例》的规定，房地产登记机构不予受理登记申请。只有在违法建筑拆除后，且持行政执法机构出具的已完成整改的证明文件，才能申请产权过户登记。因为违法的建筑是不受法律保护的。当事人应将违法建筑拆除后，行政执法机构到现场出具已完成整改的证明文件，登记机构方能办理登记。

这个案例告诉购房者，在实地看房时，要核对产权证中的附图，如不一致的，要谨慎签订房屋买卖合同。

四、损坏承重结构的房屋整改后方能办理登记

相关条款：第二十一条第三款

【解读】

当事人损坏房屋承重结构的行为虽然没有改变当事人对其不动产拥有所有权，但存在安全隐患，是有质量瑕疵的交付，应当予以制止。为此，新《条例》规定房地产登记机构应当将行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定载入登记簿加以公示。行政执法机构应督促当事人整改。

当事人已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载；当事人在办理房地产转移、抵押登记时，应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

【案例】

王先生购买了一套新建商品房，房屋交付后遂开始装修，同时王先生和出售方共同向房地产所在地的房地产交易中心申请办理产权证。在装修期间，王先生将主卧室和阳台之间的承重墙打掉。物业公司发现后经劝阻、制止无效，遂向行政执法机构报告，经行政执法机构认定属损坏承重结构的行为，并向王先生开出了限期整改通知书，房地产登记机构根据损坏承重结构的认定作了文件记载。几天后，王先生去登记机构询问产权证办理进展，被告知王先生须将损坏的承重结构整改完毕后，并由行政执法机构出具已完成整改的证明文件，方可取得房地产权证。于是，王先生请装修施工人员重砌了承重墙，行政执法机构验收后，向王先生出具了已完成整改的证明文件，并将证明文件向房地产登记机构作了登记。数日后，王先生顺利地拿到了产权证。

这个案例告诉人们，不要损坏房屋的承重结构，否则对己对他人都将产生不利的后果。

五、更正登记

相关条款：第六十一条、第六十二条、第六十三条

【解读】

新《条例》在以下几方面有新的规定：（1）房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误，且登记簿记载的事项确有错误的，在房地产权利人书面同意更正的情况下，可以共同申请更正登记。（2）如房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，利害关系人可以直接申请更正登记。（3）房地产登记机构受理了更正申请后，对正在审核中的房地产转让、抵押等登记申请必须中止办理，同时暂缓受理新的相关登记申请，一旦更正登记程序完成后，登记机构才可恢复受理有关房地产登记。

【案例】

某房地产权利人为张三，张三死亡，公证机构出具了继承权公证书，证明该房屋由张三的两个儿子张甲、张乙法定继承，登记机构依据公证机构的公证文书办理了继承的转移登记，将房屋所有权人记载为张甲、张乙。张三的另一个儿子张丙知道后，向公证机构反映公证失实，要求纠正，公证机构撤销了公证书。此时，张丙可以征得张甲、张乙的同意，重新办理公证，并一同前往登记机构将登记的权利人更正为张甲、张乙、张丙三人；如果张甲、张乙不同意，张丙也应当向人民法院提起请求确认房屋归属的民事诉讼，凭法院生效的判决书向登记机构申请更正登记。

六、异议登记

相关条款：第六十五条、第六十六条、第六十七条、第六十八条

【解读】

《条例》在以下几方面有新的规定：（1）不能直接进行更正登记的，利害关系人可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。（2）申请人在异议登记之日起十五日内，未提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效；提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向登记机构提交有关受理通知书，异议登记效力继续保持。（3）权属争议处理完毕后，如果异议申请人确为房地产权利人，可凭生效法律文书申请更正登记。如果申请人不是房地产权利人，房地产登记簿记载的房地产权利人可以凭生效的法律文书申请注销异议登记。（4）异议登记后，登记机构需中止办理正在审核中的该房地产的转让、抵押等登记申请，并暂缓受理该房地产新的相关登记；（5）为了避免申请人恶意重复异议登记，损害房地产权利人的合法利益，原申请人就同一事项不能重复申请异议登记。

【案例】

在前面关于更正登记的例子中，如果张甲、张乙不同意张丙的更正要求，不愿与张丙一起去登记机构办理更正登记，张丙只得向法院提起诉讼，但又担心张甲、张乙抢在法院受理诉讼之前将房屋卖给他人。此时，张丙可以持公证机构撤销张甲、张乙继承权公证书的文件，以及自己是张三继承人之一的证明文件（如户口簿、户籍证明等），先到登记机构申请办理异议登记。张丙在异议登记申请之日起的15日内向法院提起房屋权属争议的诉讼。当法院受理诉讼后，张丙及时将受理通知书提交给了登记机构，此时异议登记继续有效。登记机构也不受理张甲、张乙的转移登记申请。诉讼结束后，法院支持张丙，张丙凭法院判决生效的法律文书向登记机构申请了更正登记。

七、预告登记

相关条款：第五十一条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第五十九条、第六十条

【解读】

《条例》在以下几方面有新的规定：（1）预告登记可以双方共同申请，当事人单方申请预告登记的，必须持双方当事人对预告登记的约定文件办理。（2）期房和现房的交易合同均可办理预告登记。（3）未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，不予登记。（4）预告登记失效日期，为债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月。（5）商品房初始登记后，开发企业与预购人应当共同申请转移登记。（6）在建工程抵押预告登记转为现房抵押登记时，抵押物范围应当扣除已经办理预告登记的预购商品房、业主共有的房地产、不属于开发企业所有的公益性公共服务设施的房地产。（7）预告登记失效后，当事人申请注销预告登记的，应提交预告登记有关当事人的书面约定或法院判决、仲裁裁决的文件。

【案例】

甲在市中心有一套公寓，打算出售给乙，双方签订了买卖合同。一方面乙暂时未能筹措到足够的资金，另一方面甲新购的住房因装修尚未完成无法搬迁，而且甲现在的公寓地段较好，也希望尽可能多使用一段时间，于是双方一致同意先不办理过户登记手续，待半年后乙付清款项再过户。但乙担心甲日后变卦，将该公寓卖给出价更高的其它买家并抢先登记，要求先办理预告登记，甲同意，于是甲乙双方共同到登记机构申请预告登记。登记机构予以预告登记后，乙对该公寓的优先权就得到了保障。过了一段时间，丙欲以更高的价格向甲购买该公寓，双方签订合同后共同到登记机构申请登记。但由于乙已经预告登记，通过预告登记维护了自己的优先权，登记机构对丙不予登记。半年后，乙按照约定提出正式转移房地产权利的过户登记申请，成为了该房地产真正的产权人。

八、房地产权证的补办

相关条款：第十八条第二款

【解读】

房地产权证书是合法拥有房地产权利的凭证，权利人要认真妥善保管。一旦灭失或遗失，可申请补发房地产权证书。为避免利用补证进行欺诈的行为，新《条例》对补办房地产权证书的，增加了在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明的程序，期限为三十日，期满无异议或者异议不成立的，才可补发。补发的房地产权证书上注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书作废。

【案例】

甲是某处房地产登记权利人，因经营需要，拟将该房地产向银行抵押贷款，在办理相关手续时发现房地产权证不知何时丢失了。甲向登记机构查询后发现，其房地产还没有被骗取登记在别人名下。甲依据《上海市房地产登记条例》第十八条第二款之规定，向房地产登记机构提出补证申请，同时通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站刊登遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议，房地产登记机构向其补发了房地产权证。其补发的房地产权证被注明“补发”字样，登记机构同时告知甲，其原房地产权证作废。