姓名：张民耕

任职：

中国房地产投资基金联盟，会长

盛世神州房地产投资基金，董事长、创始人

北京银信投资有限公司，董事长、创始人

SOHO中国独立非执行董事

主要社会兼职：华本地产企业家俱乐部荣誉理事长、全国房地产投资基金联盟会长、中国金融地产俱乐部理事长

类别：业界老总

城市：北京

项目：

银信投资代表作品：锦绣园、杰座、康城TOWNHOUSE 、阳光100（前期）、山东南华康城、西安锦绣天下社区

投资区域：北京、西安、山东等。

盛世神州基金已投项目：北京诚通、西安龙记、郑州昌建、苏州昂内、西安万科、镇江恒福、长春通盛、无锡捷运、三亚申亚、西安开元第一城等

张民耕：大资管时代，房地产私募基金“借船出海”

来源：中国房地产报

2013年注定是房地产基金年。随着6月份《新基金法》的正式实施，房地产私募基金终于从“地下”走到“地上”获得了参与资产管理公平竞争的合法身份。根据清科研究中心发布的《2013中国房地产基金白皮书》显示，从2006年到2012年，中国大陆地区共发生298起针对中国房地产企业或房地产项目的私募股权投资案例，涉及投资总金额为186.67亿美元。

然而在上有监管层对房地产行业的严厉调控，下有“大资管”时代各路金融诸侯群雄逐鹿的夹击，房地产私募基金面临的挑战不容忽视。9月13日，在清科集团举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”上，全国房地产投资基金联盟会长张民耕在接受本报专访时表示，在“大资管”时代背景下，各个资产管理机构纷纷以房地产基金的形式进入房地产金融领域，这对房地产基金而言既是挑战也是机遇。当各类金融机构都在挤压房地产基金的市场份额时，我们不妨借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势进行银企合作，也就是所谓的“借船出海”。

中国房地产报：从2010年起，房地产私募基金在我国进入了飞速发展的轨道，请对房地产私募基金的现状做一总结？

张民耕：按照清科的统计，中国房地产基金存量规模到2012年超过了120亿美元。但是我觉得由于中国房地产基金还处于初级发展阶段，收集数据非常困难，这120亿美元当中肯定有许多没有统计进去，这几年的发展规模应该在120亿美元的基础上翻一番，达到240亿美元，相当于1500亿人民币。而房地产基金会有一个飞速的提高，由于进入全资管年代，房地产基金的人民币计量估计可以突破3000亿元。

中国房地产报：大资管时代，房地产私募基金的生存和发展遇到了哪些挑战？

张民耕：2012年第三季度以来，证监会、保监会、银监会针对资产管理市场密集出台了一系列新政，主题就是放松管制，旨在给其他金融同业资产管理业务进行松绑。银行、信托、保险、证券、公募基金等持牌金融机构进入“全资产管理时代”，并且纷纷向房地产投资基金渗透，抢食房地产基金蛋糕。

最大的挑战是挤占房地产基金的市场份额。金融机构最大的优势就是汇集资金，这一点恰恰是房地产私募基金的劣势。

另外，金融机构对于房地产私募基金的项目选择、资金募集、人才聘用、技术技巧等方面都会产生全面竞争。譬如, 经过半年多时间，基金子公司的资产规模得到了很大程度的发展。基金专项子公司2013年6月底的规模为1500亿元，7月底已突破3000亿元。当然这些资金不会完全进入房地产领域，但是如果进入了一半，这个资金量也是极其巨大的。所以我对房地产基金可能会有三千亿规模是非常确信的。

中国房地产报：那么房地产私募基金应该如何应对这些挑战呢？

张民耕：与其单纯地把这些看成是挑战，倒不如说是给我们带来了机遇。进入全资管年代，对于房地产私募基金来说，也就带来了“银企合作，借船出海”的可能性，房地产私募基金可以借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势，有竞争有合作，创造双赢的局面。

房地产私募基金应该发扬产业基金的核心竞争力，以房地产专业投资管理技术技巧扬长避短。因为许多房地产私募基金都是开发商出钱，掌握房地产的整个链条，这是我们的优势。对于开发商来说，房地产基金应该成为金融解决方案的提供者，对于合作的金融机构来说应该是金融执行方案的提供者，金融机构一般都是信贷形式，信贷形式往往是外部监管，房地产基金可以深入到内部去监管，提高它的收益性和的安全性，这样我们就可以在市场当中找到我们应有的市场份额。

另外，房地产私募基金因受规范制约较少，可以发挥制度创新的能力，在创造新型投资产品方面实现突破。金融创新、产品创新可能是私募房地产基金的一个生命线。

而且房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势，转化为品牌优势。打通海内外资金渠道，借助借鉴海外资金和经验，在日益国际化的国际国内市场上占据应有的份额，这也是我们在尝试的。

房地产基金完全是房地产金融中的一个新的门类，金融行业的各个机构都一窝蜂地涌进来，看似很热闹，或许应该提醒大家：投资有风险，进入需谨慎。

中国房地产报：有没有考虑过向公募基金转型，拿到公募基金牌照呢？

张民耕：拿到公募基金的牌照很难，但是可以努力。当下能做的还是跟他们合作，尤其是跟有了牌照的基金子公司的合作。年初，我们跟嘉实基金子公司嘉实资本联合推出的嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划，虽说是首单，但只是个尝试，证明这条路是行得通的。今后我们可能会做一些更加有示范性的，带领联盟的会员企业到北交所、深交所、上交所的平台上交易。

中国房地产报：房地产私募基金自诞生起就一直充当着开发商融资工具的角色，而且大多以“真债假股”的模式存在，什么时候能真正实现纯股权投资的模式？

张民耕：这个趋势挺明显的，一方面房地产基金本身在逐步成熟，开发商本身也在逐步成熟。开发商可能在某个阶段宁愿给你多点的收益，帮它渡过难关，但是随着房地产开发项目风险的加剧，他需要的不光是共分利益，还要共担风险。另外投资人也渐渐成熟起来了，以前是宁愿收益低一点但是要保险，慢慢地通过几年培育，开始偏向股权投资，到最后就是纯股。

国内的房地产基金也在学习美国式的股权基金。一类是在开发过程中，通过股权，利益均享，风险共担。另一类就是将持有型物业做成REITs，可以在二级市场交易。

三年的时间，我们可以实现从债权向纯粹股权的转变。当然这会不会成为以后主流的形式，还需要时间考验。

张民耕：中小房企参与城镇化需要金融“救赎”

来源：私募中国

在新一轮房产政策调控下，房地产企业普遍感受到了转型的压力，其中，资金压力尤为明显。大型房地产商不但外部融资渠道多样，而且可以通过自身雄厚的资金实力，打造自己的融资平台。而对于中小房企来说，融资的压力逐渐增大，在许多大城市房地产市场趋于饱和，房地产项目被大型房地产公司掌控的情况下，中小型房企生存艰难。

与此同时，随着全国城镇化的推进，房地产企业特别是中小房地产企业又获得了发展动力，只要城镇化进程不结束，房地产的发展就不会结束。因此，中国的房地产可能还有二、三十年的好日子，足够许多中小房企转型升级（包括加速金融化），以应变日益恶劣的市场冲击。

城镇化助推中小房企发展

改革开放以来，我国城镇化发展较快，特别是在1996 年城镇化水平达到30%以后，城镇化进程更是较之以往呈现出显著加快的态势。当前普遍认为，我国城镇化进程正处在快速发展阶段，并将保持较长一段时间。东部沿海地区已经形成了相对成熟的京津唐、长江三角洲和珠江三角洲等城镇密集地区，大城市周围地区城乡一体化的趋势也日益明显。

在城镇化进程中，最重要的一个环节之一就是实现“居者有其屋”，譬如由各地地方政府牵头，大量房地产项目被批准投建，很多城镇以围绕一、二线城市打造卫星城市为理念。这样整个房地产产业链就在这些卫星城市形成了，这对于当地中小房企无疑好处颇多。这些房地产企业利用对当地的了解，还是比较容易能够拿到项目，可见城镇化发展对中小房企发展非常重要。

中小房企融资艰难

虽然随着城镇化的发展，中小房企可以拿到更多的项目，但是这些项目都需要大量资金去运作，因此融资问题对于房企来说至关重要。但是在大城市，主流融资渠道——银行，对中小企业放贷量非常小。而其余主要融资渠道，基本都被大型房企掌控。而最近“钱荒”的到来，更是压垮了大量中小房企。这使得房产行业加速洗牌，中小型房企有的退出，有的被兼并。据统计，截至2013年8月7日，约100家上市地产公司正在进行或已完成并购，并购资产价值总额超过500亿元，平均每个月有14家公司的股权易主。

这是一个大房产的时代，5房地产企业前100强的市场份额占到了30%，在未来10年内前100强会占到市场份额的50%，中国有2万多家房地产企业，这100家就占了50%，剩余市场份额由剩下的2万家中小房企分配，可见对于中小房企压力有多大。

借助金融工具实现自我救赎

中国房地产经过了十多年的黄金期发展后，在持续的严厉政策调控下，进入下半场，这创造了中国房地产基金生长的机会。中小房企要想生存，只能被迫转型，加速金融化。不管是还是未来，对于金融资源掌握的程度决定了房企的生死存亡。中小房地产企业的自觉金融化，将是他们最深刻的转型；而能否成功转型，一项主要工作就是看是否有好的适合中小房企的金融创新产品被开发出来。

因为随着市场份额的竞争、规模扩张的压力、经营性地产的资金沉淀，地产商均有着多元化和规模化的融资需求，而中小房企则在特定区域、多元产品、存量经营的发展中有极大的融资需求。城镇化过程中的中小房企，急需借助金融工具及金融创新实现自我救赎。

值得庆幸的是，自2010年中国的房地产基金元年之后，房地产金融正在发生着质的变化：从单一债权融资、金融工具单一的初级房地产金融，逐步向债权股权融资并举、金融工具多元化的完全房地产金融市场发展。债权、股权、信托、基金、典当、保险和并购等多种金融工具，以及多种金融工具组合，都可供房地产金融机构和房地产企业双向选择。地产基金公司已实现了股权融资、股权加债权融资和经营权收益权融资几方面的创新。

因此，可以说房地产金融产品的出现与创新，实现了许多中小房企的救赎之梦。

房地产这个行业，天生流着金融的血液。众所周知，在这个全资管时代，中小房企最大的困难是资本金不足，可能是买了地没有开工的钱，也可能买地的钱都不够。

在这种情况下，只要这个企业的权属是清晰的，就可以实现金融化，通过金融渠道募得资金，解决燃眉之急。主动适应房地产金融时代，主动想办法运用金融化手段来完成自己的资金募集，甚至于从资本金开始完成，似乎已变成中小房企不二的选择。实际上，许多中小房企通过与房地产基金的成功合作，已证明这样的发展模式才是中小房企的健康发展模式。地产金融时代，中小房企与地产基金，成为了顺应时代潮流的一组良配。

2010无锡广电住文化盛典颁奖典礼既“大局与趋势——2010中国房地产(无锡)高峰论坛活动在无锡广电集团盛大举行。多位国内房地产业界重量级人士亲临现场。 对于中国的房价及走势，他们是仁者见仁，智者见智。记者播出了记者对中国地产界最著名的话题人物、北京华远地产董事长任志强的专访。今天记者采访了中国房地产业界另一位知名人士——北京银信房地产有限公司董事长张民耕。

记者：全国老百姓包括全国两会期间对房价的关注都是空前的，那么您怎么看中国的房价，您觉得高吗？

张民耕：我觉得不低了。为了开这个会我赶到上海，昨天有一些朋友领我去看了10万块钱的房子、8万快钱的房子、6万块钱的房子、4万块钱的房子，我很有感触。当时我们义无反顾就下乡了，回来的时候，许多人就没有房，因此，我的这些北大荒人荒友回到上海以后，因为没房，兄弟反目，姐妹争斗，经过了大概10年、20年，终于他们的情况有一些好转，还有一些也不很乐观，蜗居的也大有人在。我是觉得，房价不能这么飞涨了，再这么下去，水可载舟，也可覆舟，如果房价再这么涨下去，很可能会把这个市场给毁了。

记者：那您有什么好建议吗？您觉得应该从哪些方面来解决？

张民耕：有。

第一，确实要加大土地的供应量。

第二，对于资助型的住宅要予以鼓励，对于投资型的，渠道不能堵，因为堵了最后的结果是萎缩这个产业。建议应该像德国那样，你可以把房地产作为投资的对象，但是，要收税。对于你的赢利部分，赢利是什么东西呢？从经济学上来说，就像级差地租。级差地租产生的原因一是因为你对于某种富有特殊领域的资源的一种垄断，二是由于你对于这个生产资料不断的投入，所以产生了一种超额利润，这种超额利润的根本原因是由社会造成的，不是完全是由你造成的，所以你应该和社会分享这个利润，但要交税，这个税就是炒房利得税，你赢利的税应该全部用来盖保障性住房，那么这个时候，你的这种投资行为就不是单利而是双利或者多利，双赢或者多赢。这样很可能会加快城市化的进程，会使得没有房的人逐步地有房住。

我觉得这样的过程一定能够使得房价保持稳定，慢慢上涨。房价，什么是合理的涨价？就是低于GDP，低于人均所得每年的增长，这就行了，你让它完全不涨，可能性很小，是吧，资源还是会短缺的。

记者：其实我知道房价它有很多是土地的因素，但是也有很多人把这种责任归咎于开发商，这方面您觉得委屈吗？

张民耕：在事情没有搞清楚之前，其实任何情绪上的东西都没有用的，责怪啊，谩骂啊，或者开发商觉得委屈啊，反击啊，于事无补。

记者：那您觉得开发商应该承担些什么社会责任？

张民耕：多盖房，盖便宜房，质量要保证，不能偷工减料。

记者：那问题是开发商他们怎么不盖一些便宜的房子呢？

张民耕：你如果土地像前两天北京拍出的这三块天价地，楼面地价2万7到3万块钱，他能盖什么房吗？地价他比周边卖的房还贵，你盖什么房？