3．房地产商品的消费者

消费者在房地产信贷市场上主要作为债务人出现。由于低收入与房地产商品价高的矛盾，消费者往往需要借助金融机构的信贷援助才能购房。随着我国房改的推进，今后各银行对消费者购房的贷款额将大大增加。当然，当消费者还未购房而进行住房储蓄时，是作为债权人提供信贷资金。

4.中央银行或地方的金融管理机构

由于房地产业在国民经济中占有较大的比重，而且住房问题是关系到一国国计民生的大事，所以，对之加强管理十分必要。中央银行通常会通过利率政策，货币政策及一些行政措施来干预房地产信贷市场。如美国的联邦住宅贷款银行系统由政府充当保证人，从私人来源吸收资金，以此为建筑住宅和购买住宅提供贷款，同时政府机构对个人的住宅提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。日本的住宅金融公库通过邮政存款、保健年金。国民年金等形式融通长期低息资金向房地产金融机构发放。

房地产信贷业务的规模和发展速度是由房地产信贷资金来源状况所决定的，因此多方筹集房地产信贷资金是发展房地产信贷的基础。

1.政策性房地产银行资金的筹集

政策性银行是以国家政策为指导，以计划管理为手段，在特定的业务范围内，直接或间接地从事政策性融资活动的金融机构。国构理论界对中国建立政策性房地产银行尚有争论，但从房地产经济运行的一般理论及国际经验来看，中国应当设立房地产政策性专门金融机构，类似日本的住房金融公库。巴西的国家往房银行。房地产政策性银行的资金运作总格局是取之于房，用之于房，业务开展应克服商业化倾向，以保本微利为原则，不向社会直接组织储蓄存款和单位存款，其资金来源主要有：

(1)国家财政基本建设资金；

(2)预算内行政事业单位住房基金；

(3)预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金；

(4)职工住房公积金；

(5)发行地方住房建设债券筹集的资金；

(6)国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金；

(7)政策性住房信贷。这些资金都是以特定行政命令为前提来筹集的，带有一定的强制性。

房地产行业资金来源变动图

2.商业银行房地产信贷资金的筹集

对商业银行而言，信贷资金主要由以下几个部分组成：即自有资金。各类存款。借人资金。同业往来资金。发行债券或存单。国外借款等。目前中国工行、农行、中行、建行四家商业银行还开展政策性住房信贷业务，所以其信贷资金来源还包括集资款项。个 人住房公积金、住房合作社存款和保证金等款项。 (1)自有资金。自有资金是商业银行进行信用货币活动的本钱，是其他负债业务的基础，分为两个部分：一是国家拨入资金或其他股东投入形成的部分；二是商业银行在经营中资金增值部分的银行留成部分。在国外，许多商业银行都是通过股份制形式设立的，其自有资本包括股本、资本盈余、未分配利润、准备金。一般自有资本在银行总资产中的比例不超过10%，但它是银行可以独立自主运用的最稳定可靠的信贷资金来源，是银行吸收外来资金的基础，与非自有资金相比，具有稳定性、增值性、安全性。

(2)各类存款房地产金融机构吸收的存款是其信贷资金的最大来源，一般占商业银行资金来源的70%以上。商业银行为迎合存款人的不同需要，开办了各种各具特色的存款种类。按不同标准，可将存款分为不同种类，如按存款主体可分为各级政府部门存款、企事业单位存款、个人存款；按存款用途可分为房地产开发经营存款、基金存款、个人住房储蓄存款；按提取存款的方式可分为定明存款、活期存款、储蓄存款。

3．借人资金

（1）同业拆借资金。同业拆借资金是房地产金融机构为解决头寸不足而向其他银行或金融机构拆人的短期资金，短的只有几个小时，长的一般不超过三个月。同业拆借活动可促进资金的横 向流通，调剂银行短时间内的资金余缺。

（2）向中央银行借款或再贴现。银行在信贷资金不足时，可向中央银行借款或向中央银行申请再贴现未到期的票据，以获得资金来源。中央银行向商业银行贷款的种类可按期限和用途分为年度性、季节性。月拆性贷款和再贴现贷款四种。

4．同业往来资金

房地产企业之间，房地产企业与其他企业间的资金往来和货币收付都是通过银行进行转账结算，这就引起银行间互为代收、代付款项，这种代收代付一般经银行之间的联行往来进行清算，在清算之前，由于代收和代付金额时间的差异性，有时会有一部分 汇差资金停留，可将之视为一项资金来源。

5．发行金融债券和出售可转让大额定期存单

金融债券是金融机构为筹措资金而向居民个人发行的债务凭证，当银行信贷资金紧张时，经中央银行批准，可以发行一定数量的金融债券，筹集资金，用于发放利率较高的特种贷款。金融债券的发放方式多种，即可以面向社会，也可以只面对企业；既可以发行短期债券，也可以发行长期债券；既可以发行可转让债券，又可以发行不可转让债券。具体的发行方式应根据银行一定时期的信贷计划和资金状况而定。金融债券的利率较银行存款利率高，不能提前兑现，但可在二级市场上转让，信用程度高，投资风险较小，对投资者有很大的吸引力。可转让大额定期存单是金融机构发放的定额定期存款凭证，存单可以转让。抵押，在一定期限后可以随时到银行兑现，利率一般略高于银行同期存款利率。对房地产金融机构而言，发行金融债券和出售可转让大额定期存单，资金成本高于银行存款，对此有两种方法解决：一是提高贷款利率，用高收益弥补高成本；二是降低债券和存单利率，同时用优惠政策来加以弥补，如证券投资者优先购买住房、优先使用土地并给予一定的价格优惠等。

6．国外借款

房地产金融机构可以积极创造条件争取国际资本，增加自身资金来源。吸引外资的形式有：（1）在国外金融市场上发行金融债券；（2）吸收国外贷款，包括外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业银行贷款等。

7．其他

除上述几种主要来源外，房地产金融机构在办理一些中间业务过程中，可以占用一部分客户的资金作为自己的资金来源。例如，通过办理代客买卖有价证券、代收款项、信用证、承兑票据等业务，占用客户的资金；通过同业间代理业务，占用同业和其他金融机构的资金等。

房地产信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。这个过程可分为以下三个阶段：一是土地一级开发阶段。就房地产开发而言，这个阶段的主要任务是把“生地”变成 “熟地”。承担这一任务的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入。二是房地产开发阶段。三是房地产销售阶段。当房地产开发企业销售商品房时，需要由银行向业主提供购房贷款支持。

在上述三个阶段之间存在资金循环关系。一是第一阶段和第二阶段之间的资金循环：银行在第二阶段向房地产开发企业发放贷款，使后者有能力向土地开发商支付地价款，进而为收回银行在第一阶段发放的土地一级开发贷款创造条件。二是第二阶段内部的资金循环：银行向建筑安装企业发放的贷款，需等到银行向房地产开发企业发放贷款以及房地产开发企业回收房款后才能收回。三是第二阶段与第三阶段之间的资金循环：银行向房地产开发企业发放的贷款，需要等到商品房销售出去，并获得售房款后才能收回。在这个“资金链”中，银行对购房者的贷款起着极其重要的作用。

房地产信贷资金的风险主要表现在：一是房地产开发企业资产负债率高，房地产开发企业对外部资金需求大、负债经营的问题较为严重；二是房地产开发企业盈利能力较弱，效益不理想。影响盈利能力的直接原因有两个方面，一方面，费用过高，尤其是管理费用居高不下。另一方面，存货比例大。个人住房贷款风险主要表现在，一是投资性购房风险增大；二是作为个贷回收基础的个人收入稳定性始终受到挑战。

房地产信贷资金的风险具有三个特点：

一是联动性。房地产类信贷资金在不断的循环流动中回收、增值。在三个阶段的循环中，任何一个阶段的循环出现障碍都可能导致信贷资金风险转化为损失。

二是集中性。第一、二阶段的信贷风险在很大程度上与项目销售的成败密切联系，如果项目销售顺利，那么，第二阶段的信贷风险就随之化解，并带动第一阶段的贷款顺利回收，第三阶段的信贷风险即个人住房贷款风险将成为银行承担的主要风险。三个阶段的信贷风险在很大程度上集中在个人住房贷款上。

三是长期性。第三阶段信贷风险的本质内容是购房者偿还银行贷款的不确定性。购房者偿还能力来自于稳定持续的居民可支配收入，与宏观经济金融状况密切相关，而宏观经济变动一般要经历一个较长周期。同时，银行对购房者贷款的期限相对较长，也决定了第三阶段的风险具有长期性的特点。

防范房地产信贷资金风险应积极研究推出如资产证券化等能有效化解流动性风险的金融产品，为银行规避流动性风险创造条件。同时应保持政策的持续、稳定，为房地产行业的发展提供稳定的有效需求，为信贷资金提供可靠的“出路”。一是要保持政策的持续性，为房地产行业发展提供稳定的预期，避免房地产发展的大起大落。房地产业与金融的相关程度很高，房地产业发展应追求平稳的目标，有关部门应做好相关的战略研究，在遵从房地产市场本身发展规律的前提下，弥补市场的不足。二是尽量少用行政手段，多用经济手段调控需求。三是加强对房地产市场的监测和研究。结合国家和地区特点，探索建立房地产市场发展监测体系和房地产金融风险检测指标，不定期对房地产市场和投资进行风险提示。

一、刺激居民储蓄事业的发展

房地产信贷提前实现了住房储蓄的长期目标。就普通家庭来说，有即时支付能力的住房需求者总是极少数。居民若要购买住房，首先必须长期储蓄。有的金融机构规定，在取得住房贷款之前，必须有一定的储蓄额，这一定的储蓄额便成了房地产贷款的必要条件之一。居民取得住房贷款之后，必须逐月偿还贷款本息，就个人而言，偿还贷款可看成是一种负债储蓄。这就是说，房地产信贷的推行，节省了原来个人储蓄的时间，使住房需求能提前实现，即把个人通过长期储蓄积累的购买力转变为信用方式的现实购买力。所以，房地产信贷能刺激居民储蓄事业的发展。

二、实现信贷资金的增值和再生

房地产信贷的有偿使用和还本付息机能，以及随经济发展房地产自身的增值性都决定了房地产信贷的增值作用，且具有很强的再生能力。因此，许多国家都规定，住房信贷和投资由指定的专业银行经营，这就既可以为住房投资吸收社会资金，又可以集中使用房地产信贷资金，做到专款专用。同时，房地产信贷的增值作用和再生能力，还来自分期收回的信贷本息所引起的基期信贷资金总额的增值，主要还是由于收回的信贷本息的下一轮贷款。这样，便加速了资金的周转。实现了信贷资金的增值和再生，使原有的信贷资金能解决更多居民住房资金的不足，对全社会住房问题的解决发挥着重要的作用。

三、促进住房信贷资金的合理运行

房地产信贷资金按有偿使用原则运行，有借有还，按期还本付息，这是信贷资金的客观属性所决定的。房地产信贷资金的广泛筹集和运用，能在更大程度上缓解资金短缺，减少国家财政负担，改变只采用财政拨款来进行住房投资，资金利用效率低下，甚至还要亏本经营的局面，从而保证了住房资金的合理运行。

四、引导居民消费，建立合理的消费结构

发展房地产信贷能够大量吸引社会闲散资金，将居民的消费需求导向住房消费，这为建立合理的消费结构创造了良好的条件。

世界上凡实行公有住宅出租而推行低租金住房制度的国家，其住房费用在个人消费支出中所占比重很低。这样，必然导致两个不合理现象的发生：

一方面是国家财政对住房投资的负担日益加重；

另一方面是居民消费需求结构畸形发展，从而形成消费基金“过剩”，冲击消费品市场。

住房信贷的建立，一方面可将闲置的消费基金集中起来用于住房建设；另一方面，也为扩大住房消费创造了条件，同时也疏导了其他消费需求，特别是相对缩减了对高档消费品的需求，将居民消费结构引向合理化。

五、推进住房商品化进程

信贷是商品经济发展的产物，住房信贷的建立和发展必将推进住房的商品化经营，促进住房商品化的实现。因为住房是普通家庭拥有的、价值最大的财产，居民难以承受一次性付款的经济压力，而采用住房信贷这一积少成多的有效形式，是解决居民购房资金不足的捷径。因此，住房信贷就成了住房商品化、自有化的强有力杠杆。