概述

多种事实表明，2009年3月以来的房地产市场，已经重复了2007年的上涨走势，由于历史难得重现，投机客更为疯狂，楼市火爆的势头正在超越2007年。那么，历史还会重演吗？

为了控制节奏，中国政府必然实行“慢刹车”政策，大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制，资产市场上涨的局面将会得到控制。

反过来，如果中央政府认为经济增长没有实现预期目标，在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放，则今年房价的上涨难以遏制，房价将在2010年3-4月掉头向下。

中国楼市目前再次步入大幅度上涨的狂飙时期。统计显示，北京6月在售楼盘，近50个楼盘目前售价为其历史最高，多数楼盘从2009年一季度到6月份的涨幅超过20%。与其同时，土地市场正在迅速升温，招拍挂市场面临较为激烈的竞争，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫。

宽松信贷催生房价暴涨

在所有的救市政策中，信贷政策无疑是最重要的。本次救市的政策有税收政策、信贷政策，也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。但是，真正促成本次楼市短暂回暖的，最重要的仍是信贷政策。

今年以来，新增信贷涨势迅猛，1-5月份，新增信贷已达到5.83万亿元，预计上半年新增贷款可能超过6.5万亿。种种迹象表明，资金大规模流向房地产市场的证据是非常明显的，不仅表现为房地产商通过虚张声势的销售引诱更多消费者进入，而且为数众多的工商业资本和信贷资金通过高息借贷等方式进入房地产业，更重要的是中央银行和银监会鼓励扩大消费信贷的政策，从根本上解决了困扰整个房地产业的资金链问题。

在宽松货币政策环境下，为了实现扩大内需“保增长”的目标，央行和银监会于2009年3月18日联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出鼓励发展消费信贷，做大做好消费信贷市场。集中推进汽车、住房、家电、教育、旅游等与民生密切相关的产业的信贷消费。支持有条件的地方试点设立消费金融公司；落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。

央行上海总部近日发布的数据显示，5月份上海的中资银行个人住房贷款增加78.7亿元，创近4年来的单月增量新高，同比多增6.6亿元，环比较上月多增44.8亿元。其中新建房贷款增加45.7亿元，二手房贷款增加33亿元。根据多个城市发布的信息，伴随着3月以来住房贷款的逐月大幅度增加，住房贷款已经成为多家商业银行的支柱业务。

这样的政策自然极大地提振了投资者对于房地产业的信心。进入今年4月以来，股市中地产股和银行股轮番互动，房地产股成为本轮股市行情的“领军人物”。从信贷紧缩时期的“假按揭”，到小阳春时期的销售数据造假、退房潮，再到5、6月份投机客的大量进入，房地产市场终于实现了中央和地方政府期待已久的“反转”走势，再次走向上升轨道。不过，在房屋供给过剩、居民收入增长有限和经济长期看空的大背景下，房地产价格上升的趋势，注定是不能持续的，大涨之后必有暴跌，这是不以任何人的意志为转移的。

购房能保值吗

在大规模信贷投放的同时，资金大量进入了股市和严重缺乏资金的房地产市场，带动资产市场价格急速上涨。中金统计显示，截止到今年6月25日，深证成指和上证综指的动态市盈率分别为26.2倍和21.1倍，位居世界前列；而房市在价格调整极不充分的情况下再次涨价，基本上堵死了普通消费者购买住房扩大消费的通道，而迅速沦为投机者的天堂。从上面的分析可以基本判断，由于脱离实体经济和居民家庭实际支付水平，中国的股市、房市必将在有限期的炒作之后掉头向下，而大量资金可能疯狂涌入生产资料和消费资料投机，带动实物产品价格的飙升，引发恶性通货膨胀。通货膨胀必然重创正处于衰退周期的国内实体经济，也必然迫使经济陷入长期滞胀甚至金融危机和经济危机，这是不以人的意志为转移的必然规律。

那么，在强烈的通货膨胀预期下，房地产是不是居民理财投资、规避风险的首选呢？我认为不是！原因在于，现有大中城市房价超过真实造价近10倍而透支未来上涨空间，投资住房已没有任何价值。以货币供给增长来衡量，2009年我国广义货币供给M2预计为55.2万亿元，约为2003年的M222.1万亿元的2.5倍，而目前大中城市商品房价格约为2003年水平的3-5倍。即使在房屋总供给量6年不变的情况，房价上涨速度已远超过了货币投放增长速度，已经失去了上涨空间；从人均住房面积看，2003年我国城镇人均23.7平方米，2009年将超过30平方米，这是在快速城市化过程中的人均房屋面积增加。如果考虑到2亿左右的暂居在城市的农民工无力参与现有的住房市场，则现有庞大的住房存量，仍然控制在原有收入较高的城市居民手中；从供求关系看，由于房价过高，我国城镇住房过剩已经非常严重，初步估计全国至少有10%的城镇房屋处于空置状态，这种局面决定了未来房价将长期在实际物价水平之下运行，根本不具有保值功能。

是银行、消费者在买

只要有30%的收益，就有人愿意冒风险；如果拥有300%的收益，投机住房的收益足以让人忘记2008年被深度套牢的伤痛。眼下中央政府竭力救市、银行放松审批大规模房贷、房地产开发商摇唇鼓舌节节涨价、消费者惶恐不安持币抢购，这样一个千载难逢的机会，嗜血的房地产开发商和投机客岂会错过！

在目前政策条件下，在北京市，一位拥有了购买第一套住房资格的购房者，只要能拿出20%的首付，就可以想买多少套有首付和利率优惠的住房，就能买多少套。根据中央电视台“经济半小时”的报道，一位购房者利用现有商业银行争夺客户的政策漏洞，一个人就购买了35套住房，这已经成为目前楼市购买的主流。在深圳，“零首付”、“一成首付”这些曾经在2007年惯用的炒作伎俩，再次在楼市出现。由于银行对于贷款的审查非常宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同大量出现，致使降低首付的情况再次泛滥。随着各地特别是一线楼市的“火爆”，越来越多的投机客重新活跃起来，而这些投机客乐于一成甚至更少首付，通过高杠杆率“以小博大”，以便在房价上涨时出手获利。对于大手笔的投机客，中介也在积极吸引以便扩大业务规模。目前，中介普遍通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高，做成“阴阳合同”，利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额，甚至可以为买家实现“零首付”。

在“零首付”和低首付条件下，与其说是投机客在买楼，不如说是银行通过住房信贷方式买楼，这才是推动本轮房价快速上涨的根本原因。对于投机客而言，所谓“买房”不过是一个欺瞒的“文件工程”运作而已，至于房屋装修、家电家居、水暖电、商业服务等方面的消费，根本不在其考虑范围之内。如果考虑到开发商的“拥楼自重”而不去考虑新项目开工，买楼的投机客只为通过囤积数量众多的空房转售，则本轮楼市热潮给国民经济增长带来的推动作用不仅丝毫不能体现，惟一能带来的是社会恐慌、经济混乱，以及被开发商、投机客拖下水而深套其中的国内银行——老百姓再次成为真正的受害者。

如果房价能够保持上涨局面，投机客有机会将住房卖给真正的消费者，则投机客和银行有机会避免损失；但是一旦房价下降，投机客一般会选择“断供”甚至出逃，留给银行大量的、逐日贬值的房屋资产，则大范围的银行信贷危机自然会不可避免。由于房价远远脱离了城乡居民家庭收入和支付水平，如果听任这种局面发展下去，全国范围的房市崩盘必将发生。可以说，目前的中国已经步入了“中国式次债危机”的高速通道，正确的选择是严厉打击来自银行内部人员、开发商、炒楼客的各种违规违法骗贷行为，收缩高房价条件下的房贷规模，严防死守由于高房价引发的信贷风险爆发。

违规贷款

在我国房地产业内，制造“假按揭”骗取银行贷款，历来是开发商一个不便于公开但各自心知肚明的行业规则。由于这种违规涉嫌违法犯罪，所以房地产商对于社会公众讳莫如深，这也很难让媒体、研究者获得便于系统分析的相关数据。但是，假的永远真不了，世上没有不透风的墙，透过一些蛛丝马迹，我们还是可以很容易地了解到开发商、投机客和银行人员违规操作的真相。

“假按揭”最原始的做法是开发企业投资者及其员工自买自卖，如深圳莲塘就有开发商迫使其21名员工每人购买两套住房；然后扩展到利用员工亲属、朋友名义购房；再扩展到与中介机构、投机客的“战略”合作，由开发商出具假的首付收据，然后高估房价，使中介机构、投机客可以轻易获得住房产权，然后寻机在二手市场高价兜售。不管采取什么样的方式，最终都涉及退房问题，所以除了“断供”之外，退房数据是了解“假按揭”脉络最重要的途径。如果能够找到高价买主，或者已经“假按揭”的房屋被买家看中，则房地产开发商顺势通过退房变“假按揭”为“真按揭”，在不影响现金流的情况，违法的记录被抹掉了。

在北京，部分在售热销项目的退房率高达30%，表明开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款，在度过危机之后便寻机退房，准备在楼市回暖之际大捞一笔。对此，北京市房地产协会副秘书长则辩称前5个月北京退房率只有4.7%，明显略去了那些在“缺血”时签约而在今年1-5月份退房的绝大部分数量，这是一种掩耳盗铃行为。在杭州，5月住房销量听起来异常火爆，但媒体报道的透明售房网上6笔1.17亿元的退房大单，原购买人竟为楼盘投资方。很明显，开发商是在自卖自买，炒高楼盘价格。对于如此胆大妄为的骗贷和扰乱市场秩序的行为，相关房产管理部门却表示无法定性违规。看来，地方政府放任房地产交易监管，竭力呵护来之不易的投机抢购气氛，才更能体现其土地供应商的根本利益。

根据国家审计署6月24日发布的报告，在对中国工商银行、中国建设银行、中国中信集团公司、中国银行、交通银行和招商银行的审计过程中发现，这6家银行2008年一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。上述情况体现了在信贷紧缩条件下被发现的银行工作人员、政府官员、开发商之间相互勾结、违规获取银行信贷的情况。如果考虑到他们之间由于长期合作而形成的默契关系，上述发现不过属于冰山一角，而更大规模的违规贷款则被深深掩藏了。

信贷紧缩下尚且如此，那么在宽松信贷政策和国家大力鼓励银行加大住房消费贷款的情况下，原有的诸多违规行为不仅合法，而且催生了更多的“打擦边球”和突破更大边界的新违规行为。为了抢占市场份额，各家商业银行各显神通，只争朝夕。例如，某省银行营业部通过加强品牌宣传（与其他银行争夺客户资源）、成立住房贷款中心（专业化作业）、整合审批流程（限时审批，提高审批效率）、完善奖惩机制（谁抢到客户资源重奖谁）、严格规章制度（做样子很重要）五措并举，力促个人住房按揭贷款快速健康发展（“健康发展”不过是数量扩张的另一种说法）。这就自然给了房地产开发商、房屋中介机构、投机客等巨大的可乘之机，信贷审批把关不严、虚假按揭事件频发也就见怪不怪了。

商业银行大规模贷款的底气何在呢？在我看来，银行之所以敢在房价极高价位“坐庄”，根本的底气来自两个方面：第一，中央再次强调房地产业在当前阶段的支柱产业地位，并最大限度地进行房地产救市，强化了银行决策者对于“房价只涨不跌”的信心。就是说不管是否会出现断供，只要银行有机会拿回房产抵押物，银行就不会出现蚀本的情况——这与美国“次债危机”爆发前的金融公司何其相似！第二，由于中央把“保增长”提高到前所未有的政治高度，给了主要由国家控股的商业银行高管这些“廉价代理人”豪赌的机会：如果有幸不会出现“次债式危机”，则宽松货币政策下的大规模放贷，可以巩固中国国有商业银行在全球银行业中“最赚钱公司”的地位，而且可以借此自己给自己制定更高年薪、享有更多分红；而一旦出现不可控制的信贷危机，则可以以完成政治任务为自己开脱，并寻找财政注资以弥补信贷损失。

国内商业银行高管这种“廉价代理人”身份注定了国内银行的“预算软约束”即“负盈不负亏”性质，这决定了银行业在房地产信贷中的豪赌趋向，必然为未来的金融危机埋下深重的隐患。

微博回应房价

1提问:我认为月收入等于当地一平米房价才是下决定买房的时刻，你认为这个比例应该是多少呢？

搜狐微博@曹建海：一般不能超过家庭年收入（一般是两个劳动力）的6倍，否则长期看根本支付不起。

2提问:请问大家，谁现在没有属于个人名下的住房？

搜狐微博@曹建海：城市化的人口——农民工，没有几家有的。他们的购买力只是开发商叫价的噱头，所以中国人都被骗了。

3提问:政府到底什么态度？什么时候能看到真降而不是假摔？

搜狐微博@曹建海：中央政府想调控减少民怨，地方政府不配合阳奉阴违，但是现在的局面地方政府也控制不了了。

4提问:政府降地价的可能性大不大？如果不大，凭什么说房价会步入下降通道呢？

搜狐微博@曹建海：房价降了，地价自然降了。现在的土地市场已经反映出了了。政府降地价的关键，是最低比例的土地实行无偿划拨建设保障房。

暴跌已势成必然

多种事实表明，2009年3月以来的房地产市场，已经重复了2007年的上涨走势，由于历史难得重现，投机客更为疯狂，楼市火爆的势头正在超越2007年。那么，历史还会重演吗？我认为会的，而且在劫难逃。历史是相似的，但历史很难完全重复。所以，暴涨后的房价将在什么时候出现反转，重回2008年以来的下降通道呢？我认为很难拖延到明年3-4月份，很可能在今年下半年中旬，即9月份左右实现逆转。原因在于，目前决定房地产供求的所有因素均不支持房价上涨，变数就是货币政策。根据我的判断，中国目前的宽松货币政策，除了造就资产市场的过度投机之外，对实体经济不仅无益，反而加深了危害，阻碍了经济回暖的步伐，这种政策将在下半年调整；另外，中国今年年初确定广义货币供给M2增长17%即8万亿左右，新增贷款5万亿-8万亿，这些目标的上限将在9月份之前完成。为了控制节奏，中国政府必然实行“慢刹车”政策，大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制，资产市场上涨的局面将会得到控制。

反过来，如果中央政府认为经济增长没有实现预期目标，在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放，则今年房价的上涨难以遏制，房价将在2010年3-4月掉头向下。因为没有实体经济增长的货币投放必然酿成恶性通胀，在恶性通胀的“覆巢”之下，经济将进一步停滞，失业会大幅度增加，中央政府也会被迫实施严格的紧缩货币政策，那时炙手可热的房市，势必成为银行、开发商、投机客手中的烫手山芋，房价暴跌势不可免。至于商业银行能不能保护好其资产的安全性，而一些由于房屋信贷陷入危机的银行会不会向中央财政伸手要求救援，中央财政救援商业银行是否征询民意，让我们“拭目以待”吧!

无论如何，2010年将是房价下降不可逆转的一年，预计这个下降走势将持续到2012年达到谷底，并将经过一个漫长的稳定时期。届时，国内城镇房价平均水平（含保障房）与已经实现低速增长的居民家庭收入的比值可能稳定在3-6倍这样一个安全阀值，其中大都市基本控制在6倍以内，并且随着物业税的开征、保障房的大量供给，中国的房地产市场将走出大涨大落、投机横行的历史，房价将逐步淡出人们的视线，科技、创新、勇气等人文因素将成为繁荣社会被追逐的新焦点。

说明

本文是我2010年4月份在北京大学、北京师范大学所作学术讲座的整理稿，由《中国房地信息》记者王锐整理，并刊登于该刊2010年第6期。本文代表我在2010年初对中国经济的观点，现将全文发表，以接受各方批评。

2008年底，美国金融危机给中国粗放经济增长模式造成了巨大冲击，为了救市，中国实施了令世界震惊的积极财政政策和与之相适应的超级宽松货币政策，大力扶植房地产业，放任地方政府以地生财，形成了当今全球最大的资产泡沫，中国经济面临着严峻的风险和挑战。

失去民生意义

世界银行测度经济发展、社会发展状况的指标有三个：人均GDP、寿命和受教育情况，其中GDP是一个非常重要的指标。GDP原来是测度经济发展水平的很好的指标，但目前中国的GDP并不是一个好的指标，因为它失去了民生意义。目前中国GDP核算主要存在三个问题：国内生产总值在中国表现为“挖坑经济”，无关社会净财富的增加。凯恩斯在1936年所写的《通论》中曾经提出一个非常著名的“挖坑”理论：雇两百人挖坑，再雇两百人把坑填上，这叫创造就业机会。雇两百人挖坑时，需要发两百个铁锹；当他发铁锹时，生产铁锹的企业开工了，生产钢铁的企业也生产了；当他发铁锹时还得给工人发工资，这时食品消费也都有了。等他再雇两百人把坑填上时，还得发两百把铁锹，还得发工资。凯恩斯的理论是宏观经济学的肇始，这只“看得见的手”使西方国家从经济低谷中走了出来，走向繁荣。

中国的房地产业对经济的拉动绝不亚于这种挖坑经济的拉动。房地产能带动60多个行业，可以把经济从冷变热。如果只需要较少的投入就能达到拉动经济的目的，可以说它是有必要的，但若是挖坑的规模太大，为此投入了相当大量的人力、物力、财力，这些投入在社会中所占的比例过大了，这就没有必要了。在中国的政治体制下，GDP是政绩考核的标准，各地方政府大力推行土地财政。GDP的增长在很大程度上来自于人为挖坑。

我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%－40%。据对砖混结构、全现浇结构和框架结构等建筑的施工材料损耗的粗略统计，在每万平米建筑的施工过程中，仅建筑垃圾就会产生500－600吨；而每万平方米拆除的旧建筑，将产生7000－12000吨建筑垃圾，而中国每年拆毁的老建筑占建筑总量的40%。然而，这样的建筑却仅仅能持续25-30年。这样人为地拆了建、建了拆，无疑能推动GDP增长，但总体上看房屋数量却和以前没有太大差别，社会财富并没有增加。

当前GDP核算扣减严重不足。绿色GDP是绿色经济GDP的简称，指从GDP中扣除自然资源耗减价值与环境污染损失价值后剩余的国内生产总值，称可持续发展国内生产总值。20世纪90年代形成的新的国民经济核算概念，1993年联合国经济和社会事务部在修订的《国民经济核算体系》中提出，可分为总值与净值。总值即GDP扣减资源耗减成本和环境降级成本；净值即GDP扣减资源耗减成本、环境降级成本和固定资产折旧。中国科学院可持续发展课题研究组提出的绿色GDP为： GDP扣减自然部分的虚数和人文部分的虚数。自然部分的虚数从下列因素中扣除：环境污染所造成的环境质量下降；自然资源的退化与配比的不均衡；长期生态质量退化所造成的损失；自然灾害所引起的经济损失；资源稀缺性所引发的成本；物质、能量的不合理利用所导致的损失。人文部分的虚数从下列因素中扣除：由于疾病和公共卫生条件所导致的支出；由于失业所造成的损失；由于犯罪所造成的损失；由于教育水平低下和文盲状况导致的损失；由于人口数量失控所导致的损失；由于管理不善（包括决策失误）所造成的损失。

按绿色GDP进行核算，中国的房地产业不仅没有正的贡献，反而是负的贡献。当农田被征用，建成别墅，表面上看这一过程创造了巨大的GDP，但如果按绿色GDP来计算，这种做法可能就没什么价值了。一方面，耕地可以持续地创造产品，另一方面，耕地是一个生态品，可以平衡生态。当把耕地的这些价值算上后，土地的成本是非常高的。现在的问题在于，对房地产这个行业，自然资源损耗、环境污染的损失是从不计算和体现的，因此GDP核算的扣减严重不足。

由于扣减不足，特别是对物价上涨的刻意隐瞒，导致货币注入型GDP占比大幅度提高，国家统计局公信力出现问题。以2009年为例，国家统计局公布的居民消费价格下降了0.7%，但去年现实中的物价可以说是老百姓近十余年最不能承受的一年。根据国家统计局公布的房地产开发业房屋销售额和销售面积计算，2009年我国房价上涨24.2%（新房），同样是国家统计局公布的数据，2009

年我国房价上涨1. 5%，其中新房房价上涨1.3%，两者相差将近20倍。

在GDP的核算上，由于扣减不足，特别是对物价上涨的刻意隐瞒，导致货币注入型GDP占比大幅度提高。宽松的货币政策可以推动大量项目上马，投资规模上升之后，就会增加居民收入、企业收入，从而增加储蓄，这是一种典型的货币注入型的GDP增长。在合理、科学的核算体系中，注入货币是不可能推动经济增长的。经济学的观点也表明货币政策不可能推动经济增长，但目前

我国货币政策对于经济增长的推动作用是非常明显的，其中一个原因在于GDP中带有大量财富掠夺的东西，这部分没有进行相应的抵扣，所以表现出的GDP非常高。这样的GDP可能是由三聚氢铵、毒奶粉和垃圾建筑构成的，是由通货膨胀构成的，这样的GDP失去了民生意义，不能体现人类社会的发展。

失衡的中国经济

（一）失衡的宏观经济结构

政府投资主导下经济增长，消费率下降，投资和出口成为拉动经济增长的基本动力。居民消费需求萎靡不振。通常用于衡量消费的指标是消费品零售总额，它分为批发零售业销售总额、饭店餐饮业销售总额和其它行业的销售总额三个部分。在我国，批发零售业中大部分是批发业务，零售业占的比例很低，如2007年生产资料的批发占到了消费品零售总额的55%。零售的大部分用于消费者的消费；批发业批发的大部分不是消费者消费的，而是生产资料批发，如钢材、成品油、汽车和建筑材料，包括机电产品。城市的建筑材料都是经过建筑企业、开发商的，

居民不可能直接使用，它理应是一种生产资料，但这个生产资料却归到了消费品零售总额里。事实上，我国居民消费是低迷的。当然，中国现在存在着两个消费品市场，一个是奢侈品市场，这在全世界都是著名的，另一个是普通的消费品市场，这个市场的消费价格是低迷的，而且销量是有限的。可见，消费需求不是中国经济增长的主要动力，中国经济增长靠的不是消费，而是投资！

高速增长、刹不住车的固定资产投资。2003至2007年是中国经济高速增长的时期，同时也是中国房价高涨的时期，物价也上涨得很快。经济的增长靠的是投资增长、重化工业增长和高污染的增长来拉动的，从民生的角度来看，这个增长是不可取的。

2004年以来，中国的固定资产投资总额名义增长率，始终保持在30%左右，远远超过同期名义GDP16%的增长率。从西方经济学的理论来看，先有储蓄后有投资，储蓄决定投资，有多少储蓄就有多少的投资。但在中国的现实恰恰相反，是投资决定储蓄，有多少投资，为了平衡投资，才有多少储蓄。我国的储蓄形成机制为投资提供了源源不断的资金来源。银行的货币创造+财政手段（税收、支出、发债），可以扩大货币供给量。这就决定了投资可以有很大的扩张弹性，投资扩

张在增加总产出、总收入的同时，也必然增加储蓄。在这里储蓄是被动的，是跟随投资的“自然”补齐，无须等到储蓄够了才投资。投资决定储蓄，是政府主导型经济在投资领域的一种反映而已。其中，中国的私人储蓄在全社会储蓄中所占的比重大大下降，由10年前的50%降到了目前的35%左右。

从数量的角度分析，扩大政府投资能够促进经济快速增长。然而，与增长的数量相比，经济增长的质量更为重要。为短期数量增长而扩大政府投资，很可能面临着投资和消费比例失衡、投资乘数压缩，以及对社会投资形成的挤出效应等长期风险，引起环境危机、银行不良信贷危机等后果，给国民经济的持续健康发展投下阴影，这是中央宏观经济决策过程中必须引起高度重视的问题。

中国的出口依赖症：与过度投资相匹配，形成过高的出口依赖症。2009年我国全年货物进出口总额22072亿美元，比上年下降13.9%。其中，货物出口12017亿美元，下降16.0%；货物进口10056亿美元，下降11.2%。进出口差额（出口减进口）1961亿美元，比上年减少1020亿美元。

（二）失衡的产业结构：一枝独秀的房地产业

2009年我国地方政府的土地收入大约为160万亿，按60%利润率计算，盈利达0.96万亿；开发商的收入为4.4万亿，开发业的利润率保守地按40%计算，盈利1.76万亿。因此，我国房地产业盈利约为2.72万亿，占到了当年GDP的8.12%。

中国的实体经济是什么样子的？为什么央企都不做主业转向房地产？实体经济中与建筑相关的都如钢铁等行业为什么那么火爆？这都是建房的需求带动的，然而建好的房子中许多都不是用于居住，而是满足囤积和投机的需求，甚至出现郊区、市区房价倒挂的现象，这也从一个方面说明了中国房地产投机氛围之严重。

我国目前的房地产泡沫坚硬和庞大。我们可以大概算一下现在北京的房子的价值，按人均 35平方米、2000万人口计算，共有约7亿平方米的住宅，按3万元/平方米估算，北京有20万亿左右的住宅价值，再加上非住宅的房地产的价值，北京的房地产资产将近30万亿。而北京的GDP仅为1.1865万亿，30万亿的固定资产才创造1万亿的价值，这是多么低的回报率！

（三）由特权决定的地区结构差异

目前中国区域经济此起彼伏,2009年以来有14个区域振兴规划相继出台,由此带来的区域板块轮动,也成为国内资产市场热点：珠三角地区改革发展规划纲要、加快建设海峡西岸经济区若干意见、江苏沿海地区发展规划、关中天水经济区发展规划、辽宁沿海经济带发展规划、横琴总体发展规划、图们江区域合作开发规划纲要、促进中部地区崛起规划、鄱阳湖生态经济区规划、黄河三角洲高效生态经济区发展规划、海南国际旅游岛建设意见。推出诸多区域规划的目的在于创造经济增长极，那么增长的动力何在呢，归根结底其来源还在房地产！地方政府征用农民的土地，然后通过招拍挂进行商业地产和住宅地产的开发，GDP迅猛增加。但这样的GDP增长实质上是对农民财富的掠夺和通过高房价对城市居民的掠夺。

（四）个人收入分配严重失衡

政府投资扩张本身加重了收入分配的分化。征地拆迁中的掠夺机制、工程承包中的腐败问题、政府项目经营中的公司化倾向等都导致了收入分配分化的加剧。GDP情结导致政府对企业投资的大范围补贴，企业投资中的资本收益出现扩大化倾向。GDP考核的政绩观使得政府有动力想方

设法招商引资，为了招商引资，政府给予企业土地、贷款等诸多支持和优惠，劳动力的价格也很低，企业所有者的收益非常丰厚。这也是中国产能过剩的一个重要原因。除此之外，资产泡沫化导致的大规模弱势群体的财产转移和不具备有效的工资协商机制也加剧了我国个人收入分配的失衡。

中国经济主要风险

（一）资产泡沫破灭与银行大规模不良信贷

2009年银行新增贷款为9.7万亿，其中对房地产的直接贷款占到了贷款总额的20%，个人按揭贷款将近9000亿，另外还有一部分进入房地产的资金没有列入以上两个数字，如政府的贷款，2009年政府从银行贷款的数额约为5万亿，其中很大一部分资金也流入房地产。另外，银行贷款中的抵押贷款大部分也与土地价值有关。因此可以粗略地估计，银行资产中50%都与房地产有关，所以，一旦房价回落，所有的抵押资产就会出现严重的问题。资产泡沫破灭与银行大规模不良信贷是一个巨大的潜在危险。

（二）地方政府债务危机

据估计，现在地方政府债务大概有9万亿，甚至有10省市的贷款债务率超过100%。地方政府一年的税收则不到3万亿。地方政府的大部分债务都是用于地方基础设施建设等公益事业，很难通过这部分投资收益来偿还债务。因此，土地收入就成了地方政府解决债务问题的主要手段。

（三）产能过剩与信贷风险

中国存在世界上最严重的产能过剩问题。在形成机制上，地方政府之间相互竞争，竞相对企业进行补贴，形成了产能过剩；在治理政策方面，主要方法是淘汰小企业，小企业为避免淘汰，纷纷扩大规模，其结果是产能过剩越治越重。

四、后危机时代中国经济面临的严峻挑战及出路

后危机时代我国经济面临的严峻挑战主要在于：经济增长的内生动力严重不足，成为世界上失去生产目的的巨大经济体；自然资源和环境日益恶化；投机氛围对创新能力产生了致命的影响，科技创新能力严重不足；金融战争可能给中国带来挑战。

面对诸多严峻的挑战，我国的出路有以下几条：

第一，通过政治体制改革限制各级政府权力、限制政府行政性支出，惩治官员腐败问题，调整收入分配。这一点非常重要，否则，发展经济对于全国人民毫无意义。

第二，挤干泡沫，大力发展实体产业，特别是面向国内居民的消费产业和新型战略产业，通过产业发展促进就业，增加居民收入，扩大居民消费需求，形成具有民生意义的良性循环经济体。

第三，大力推进公共服务均等化，财政支出主要用于有利于民生的领域。

第四，大力鼓励具有民生意义的自住和互助经济，杜绝市场经济对于该领域的强权侵入。

曹建海先生对中国社科院发布的《房地产蓝皮书》评价道：2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的，“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者”。他甚至亲赴现场与资历更深、级别更高的牛凤瑞研究员、邹东涛教授激烈辩论，上演了一场举国关注的大论战，而曹建海先生的观点，获得了广大网友一边倒的支持和好评。

曹建海先生直指问题的根源。他认为，需求方才是市场真正的决定因素，而社科院蓝皮书没有顾及到对需求方的研究，因此，蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿。

曹建海先生不媚权力、不惧奸商、不避同仁，大胆直言的观点，充分体现了研究者可贵的血性和认真、严谨的态度。在为民生而战的道路上，曹建海先生走得纯粹、坦荡。这种硬骨头作风，在当下以媚俗和逢迎为潮流的知识分子中，已不多见，曹建海先生被称为经济学界的“当代鲁迅”，一定与此有着紧密的联系。