“北市区客运有限公司”对本项目土地价值的理解：1、北市区发展趋势：随着昆明城市建设、道路交通的改善及新楼盘的交付使用，未来的北市区是昆明市的行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，北市区逐渐苏醒，将沿着它的既有轨迹向前发展，成为昆明一个重要的副中心区。2、与世界500强企业——麦德龙联袂：由于项目毗邻麦德龙，与其相呼应，以丰富的商业形态共同营造浓厚的商业氛围。3、项目土地价值：项目用地作为北市区的优势地段，其地标作用不可小视。“欣都龙城”作为唯一的“黄金角”理所应当承当具有现代城市的商业聚集感和居住的便利性，更应是该片区的标志性建筑代表。它将对昆明城市、北市区，乃至整个社会及人们的生活带来巨大的影响和良性的改变。北市区客运有限公司决策：以商业地产开发模式开发、运营“欣都龙城”。同时对昆明城市发展做出贡献。欣都龙城的价值分析（一）项目物理属性1、关于城市多中心的建设——对于昆明的城市发展而言，为了能更为有效的利用稀缺的土地资源，谋求更大的发展，就必须实施以多中心为主、最终形成腹地经济的发展模式。昆明今后必须形成以承载建设城市主要职能为主的多个次中心的发展模式，最终形成腹地经济。2、欣都龙城昆明国际门户商务中心——新空港经济的形成后，北市区“欣都龙城”商务中心因其重要的区域位置，依托其成熟的城市职能配套，成为空港经济第一站、新昆明——门户枢纽型城市的金钥匙。3、城市核心交通及地铁枢纽节点——城铁的建设、轨道交通的发展将为我们的城市与我们每个人工作、生活带来巨大的变化。以“欣都龙城“为代表的地铁建设是反映和衡量一个城市的发展潜能和发展水平的重要因素。4、区域商业引擎——升级了北市区经济格局的基础上，完成了一个居住型区域向市场化、多元化、现代化商业中心的策略转型。它的出现，既丰富了北市区产业格局，完善了区域商业、市政配套，又增加了社会就业机会，满足了片区人群消费需求，更是昆明地产项目多种业态、形态有机组合的领先典范，加快了城市化进程的持续发展。5、昆明城市新地标——“欣都龙城”将以良好的城市形象，完善的服务配套、软硬件设施来赢得整个城市乃至国内的认可。（二）价值属性1、功能价值：是北市区城市运营的功能集成和商业形象提升的标志；2、商业价值：多功能、多元化的业态集群带动的商业运营模式的良性循环； 3、商务价值：满足了昆明作为区域中心城市的产业结构优化带来的旺盛商务需求和优质平台搭建；4、市场价值：无论办公、居住还是购物和生活，在项目上都能形成一一对应的共生关系，为商业地产行业的发展方向提供了最好的样板。（三）核心价值1、地标级的186米昆明新高度；2、独立产权的5A写字楼所带来的一个阶层的精神标签；3、交通枢纽地位所带来的商务活动半径的无限放大；4、成熟配套所带来的工作生活相得益彰的和谐关系；5、与财富中心、怡泰office形成差异互补、优势凸现的三位一体规模化效应的商务氛围。三、欣都龙城营销战略分析（一）目标通过项目系统营销、业态规划控制、商业招商运营等措施，将“欣都龙城”打造成为——昆明新城市核心标志，板块资源整合龙头，区域商务、商业核心，实现项目具有无限生命活力的价值平台，促进企业成长与腾飞。（二）方针 1、以成功实现可持续商业运营为第一前提，可售物业销售现金流尽可能保障顺利完成项目开发，能够拥有最大范围商业产权的独立和完整性； 2、商业招商与销售共同推进，良性支撑，并与区域整体商业环境相结合，择商目标在于打造昆明唯一城市“休闲商务中心”； 3、发挥“186商务中心”号召力，带动区域商务价值的全面发展。项目背景1、建设单位：昆明北市区客运有限公司；2、区位：该项目位于盘龙区北京路延长线与北辰大道交汇处，现在的昆明北市区客运站所在地，包括世界500强麦德龙所用地块。位于北辰财富中心、凤凰城、北辰小区的中间位置。项目总用地面积84.99亩（折合56660.28㎡）；3、项目设计构思通过本项目的开发，用产品塑造企业形象，同时收获城市形象，形成良好的社会口碑；通过地块的分期开发，充分发挥地块不同时期的价值，挖掘、提升整个项目的利润空间；通过产品的创新性在北城区中心形成具有品牌的聚合力；项目的成功运作，让企业充分在满足利润空间的同时通过商业、商住、商务的后期良好运营，使项目整体价值提升；项目资产的良性运营带来良性循环，为企业长期发展提供支持。项目规划设计说明充分遵循昆明市城市规划相关规定；设置大面积广场，提高项目绿地率；充分考虑城市地铁站人流疏散与建筑的关系，成为昆明首个“昆明地铁上盖物业”；高层建筑大面垂直于干道布置，减小对城市道路的压迫感；尽可能发掘地块商业价值；机动车交通开口全右行设计，不影响城市交通，提供足够的停车位，以解决城市静态交通的需求。