潮土的形成熟化，除受沉积物性质和人为作用影响外，还深受地下水影响，造成土壤中下部氧化还原的交互作用与碳酸钙的水成聚积；有的地区还伴随有盐渍化和沼泽化。土层均深厚，各发生层的质地和色泽较均一。表土是疏松多孔的耕作层，厚约15厘米以上；下为紧实、少孔的犁底层。再下心土层，地下水作用已见及，沿根孔和结构体表面有锈色斑纹和胶膜出现，有时还见有石灰结核（砂姜）。底土层，色杂，以灰色或兰灰色为主，有大量锈纹、锈斑，石灰结核有时聚积成磐。耕层有机质含量0.6—2.0%。呈中性至碱性反应。秋季，大气湿度较小，土壤温度日变化较大，当夜晚表土温度下降时，表土中的水汽发生凝结成液态水，水汽压减小，下层土壤空气中的水汽向上层移动，也因冷而凝结。这样的过程不断进行，土壤表层湿度显著增加，出现夜间返潮。主要亚类有分布于暖温带各种冲积平原的黄潮土和分布于北亚热带冲积平原的灰潮土等。潮土细土层深厚，有利于深耕和作物根系伸展，但有机质、氮素和磷的含量较低，部分土壤过砂或过粘；发展灌溉应防止盐渍化。