“人情”炒楼

‘炒楼花’大多数很有关系的人，甚至包括一些政府公务员。”很多“炒楼花”的人都是有一定关系的人，或跟开发商比较熟悉，他们往往在内部认购阶段就订下多套户型、位置都比较好的房子，然后再委托中介公司或售楼人员转手，如果实在炒不掉，还可以退给开发商。炒楼花最保险的还是要找开发商。“托人情、找关系，要么可以拿到内幕消息，要么可以有个折扣，如果楼盘非常走俏，找到人情至少可以拿个好的户型、朝向，容易出手。” “不少开发商中有一些中、高层的管理人员本身也在炒楼。”表面上有些楼盘一出来就非常抢手，排长队、找关系也未必能买到的楼花，却往往可以在这些人手中‘冒’出来。当然，房价也自然会每平方米加上200－300元不等。

“渠道”炒楼

一些房地产代理公司、二手房中介公司作为房地产的交易渠道，往往也加入到“炒”楼的队伍中，小到销售公司的售楼小姐，大到一些颇有实力的物业代理公司都通过“销售渠道”进行炒房。炒楼花的投资者中间不少是楼盘销售人员，一般都是这些销售人员自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找‘下家’分账。此外，一些中介公司也往往也看好某个地段的房子，有时会订下几套甚至整层，然后再通过自己的销售渠道寻找“下家”，赚取差价。

“联合”炒楼

“无论是外部个人炒楼，还是销售渠道炒楼，从规模、效果上都比不上‘开发商和房地产代理公司联合炒楼’。”房产商自己制造热度是司空见惯的一个招数，针对购房者“买涨不买跌”的心理，他们变着法儿地造势，楼盘一开，他们就雇人来“买”房，结果往往出现这样一个怪现象：某处楼盘一开盘，就售完告罄。也许起价只有3300元/平方米，但你绝对买不到，过几天就变成了3500元/平方米。“开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房人认购‘楼花’，再低开高走，用‘滚雪球’的手法取得后期建设资金。”一位房地产业界人士说，“低价认购也能给楼盘制造旺盛人气，吸引更多买家跟进。实际上，最大的炒楼者、最大的赢家还是开发商。”

北京的楼花炒作限制多，认购书阶段开发商不让更名，没法炒；合同阶段办了贷款很难转按揭，没法炒，因此，楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。当然，这时的炒作空间也是有限的，只有这些深谙房地产行业之道的人，才能从北京楼花炼出金。

销售人员

因为炒楼花被公司开除的售楼人士在北京地产界还真不少，自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找“下家”分帐，据说，东部某楼盘销售人员几乎全体涉足此举，人均获利10几万。毕竟是近水楼台，一旦碰上热销楼盘，不让销售经理或售楼员们捞月似乎也难。

资深炒家

这些人在房地产界有丰富的关系资源，能超前掌握楼盘信息，对其投资价值作出敏锐判断，然后按以下流程完成楼花炒作：⑴内部认购时低价取得房号。此时要保证快——最先得到认购消息，然后以正常渠道（排队）或非正常渠道（找人），买到内部认购价的房号；还要看准此楼日后开盘销售时价格一定猛涨。⑵寻找下家。内部认购时开发商销售证多数还未取得，离签正式合同一般有半个月到1个月的时间差，正好便于炒家转手楼花。正常渠道是上网或通过中介找下家，非正常渠道是和销售人员谈妥分账比例然后取得客户。⑶加价转手。有“内线”者转让房号不是难事，对上称接盘者是炒家的亲属或朋友即可过关，还有以给公司员工买房为名，订房号统一用某公司名字，下家分别以公司员工名义实现更名转让的。

中介机构

部分中介机构借助在房地产市场的“过硬”关系，用更为老到的手法加入炒楼花行列。面对神通广大的炒楼花者，以及种种炒作战术，即便是防范再严的开发商，也很难完全杜绝，再说，认购房号的“小定”是可以退的，炒家几乎没有风险，这更坚定了炒楼者们的信心。

商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。

商品房预售合同转让的合法性

法学界对商品房预售合同转让的合法性一直存在着很大的争议。“炒楼花”这一行为在中国法律中尚属空白。

从实践中看，“炒楼花”的现象已经大量存在。它在一定程度上可以刺激房地产市场的发育，在交易中畅通销售渠道，活跃市场，有利于资金周转。况且，在“炒楼花”的过程中，预购人承担了投资风险和部分建房资金，其因转让预售合同而获得的利益是投资的合理收益，理应受保护。

从世界范围看，“炒楼花”的行为在各国房地产中已得到普遍认可。从某种意义上讲，它已成为成熟的房地产市场得以运行的必要环节。

从中国立法范围看，“炒楼花”的行为实际上是一种通过合同转让获取利益的行为。中国立法并不禁止合同转让，所以“炒楼花”的行为并不违反中国法律法规。

“炒楼花”的罪状有三：首先是危及金融安全；其次是扭曲市场需求；再次有偷逃税款的空间。楼市炒家中相当一部分靠的是银行贷款，有的人运用贷款同时炒作多处房产，从资金角度他是在做期货。倘若一个环节跟不上，就会引发资金断链反应，造成较大的还贷风险。炒作行为具有“火上浇油”的群体效应，一旦楼市下跌，最终风险就会押在银行身上。

“炒楼花”掩盖了市场真实的需要，虚拟需求被不断放大，导致供求关系失衡，从而导致市场大起大落。同时，“炒楼花”普遍存在逃税行为，由于实际房价往往不被反映在转让合同上，统计失真的直接后果是官方统计数据偏低，使管理者、公众低估了楼市的涨幅和风险。香港楼市炒到最后，按揭价格和租金“倒挂”。比如一套房子每月付二万元按揭，但只能租到几千元；楼价大跌后，出现了众多的“负资产一族”，带来了严重的金融风险和社会问题。

面对“炒楼花”中可能出现的问题，有人担心“炒楼花”会影响武汉的楼市发展。投资地产是目前最有回报潜力的产业之一，再说“炒楼花”的只是在一些楼盘旺销的情况下才能“炒作”。

被炒作的楼盘（包括“托盘”及“炒楼花”的散户）平均每平方米的涨幅在200元－500元之间，虽然暂时对武汉楼市的影响并不大，但市场也有失灵的时候，一旦市场出现人为托盘，政府就要出面平衡。因为，人为托盘发展到最后危害很大，前些年海口的房产就造成了非常多的烂尾楼。中南财经政法大学的彭星闾教授称，房地产和金融与老百姓的关系非常密切，一旦出了问题，将会影响到社会稳定和经济正常运行，这是政府必须干预的。

炒房号”与“炒楼花”区别

相同点：

都是炒做房屋购买权，在获取某个房屋的购买权后，不实际购买，而将购买权转让的行为。

不同点：

炒做的产品阶段不同，房号是已开售或准备开售房屋，此类房屋将要或已达到销售标准（达到正负零或主体结构完工等条件），楼花是未开工项目，只停留在图纸阶段。

按照国家规定，楼花已经是不允许销售了，只在很少的城市还有楼花可炒，多数城市都是炒房号了。

⒈开发商制造了炒楼花空间。中原物业销售总监殷则先生认为，开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房人认购“楼花”，再低开高走，用“滚雪球”的手法取得后期建设资金。另外，低价认购也能给楼盘制造旺盛人气，吸引更多买家跟进。因此，很多楼盘内部认购价和其正常均价相差千元以上，这种可观的投资空间必然会吸引炒家。

⒉投资预期好吸引炒家下手。柏宇兴业房地产公司总经理张寅告诉记者，前些时上海一个著名TOWNHOUSE项目以6000~8000元的价格开盘，因为开发商名头很大，当时别墅售价又高达2、3000美金，大批投资者看中了此盘的投资潜力，一天几乎定出一半，认购5~10套的大有人在，楼盘后来均价达到13000元左右，让炒家们赚了个盆满钵平。对楼盘投资预期高，对产品有信心，对市场前景乐观，投资者才会在楼花上大把下注。

⒊卖方市场刺激楼花炒作。美联物业北京公司总经理刘志忠先生介绍，97前香港楼市一直暴涨，买家收入根本赶不上楼价涨幅，楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号，这些空手道者一个房号通常能赚10~50万港币。金融风暴后，市场形势急转，炒楼者基本销声匿迹，只有一些开盘价很低的明星楼盘，如前时的“珀丽湾”还有炒家捧场，但所赚也就几万港币而已。国内一些炒楼花成风的城市如宁波、杭州等，起始也多因楼盘供应增量相对不足，形成卖方市场，炒房之风才愈演愈烈。

什么盘的楼花最吃香？

综合采访者观点，“楼花”值得一炒的楼盘一般具有以下特点：

⒈有投资潜力。被炒家看中的楼盘一般位置优越，多集中在东部，投资前景良好；

⒉开盘价低。负责恋日国际销售的绍云女士说，因项目高开平走，万元以上的认购价阻隔了炒家介入。但据记者了解，距恋日不远的另一CBD热点楼盘，却因8000元上下的认购价吸引了大把炒家；

⒊规模不大。大社区因销售压力大，开发商不会大幅提价，买家后期可选择余地多，炒家一般会谨慎介入；

⒋限制不严。虽然很多楼盘不支持炒楼花，但管理上有松有紧，炒家瞄准的是一些有空子可钻的项目。

炒楼花到底碍着谁了？

楼花到底该不该炒？对此业内分成正反两派观点。

反方观点 抬了楼价、毁了楼盘、坏了规矩，炒楼花坏处一大把。

据业内反对炒楼花之开发商的总结，炒楼花计有以下罪状：

往大了说——炒楼花危及市场。因为过多投资客的介入，房价在炒作中层层加码，等到超出实际的购买力时，造成楼市“跳水”。这样的例子远有海南，近有杭州、宁波，被炒家搅出的泡沫不容小视。

往中观了说——炒楼花影响楼盘正常销售。一是炒家过多，使得买房人对开发商管理心存疑虑，影响楼盘销售；二是炒家拿走了最初应该是目标客户享受的优惠价，在楼盘涨价后以比开发商略低的价格再次分流客户，两拨买家只成交一拨；三是前期炒家托盘，认购火爆，使开发商对市场形势做出错误判断。市场中这样的例子有不少，很多楼盘认购时极其火爆，号称1天定出上千套，但到实际“换签”时（将所订房号换成签正式合同），客户却消失大半，令公司管理者大为光火。

往小了说——炒楼花也坑了消费者。对缺房的人来说，楼价被炒家托高，增加了购房成本；对投资者来说，恶炒楼花会令他们看不清形势，以为市场需求量很大，盲目跟进，导致投资失误。

正方观点 支持投资、反对恶炒，炒楼花好处也不少。

美联刘志忠先生说，香港楼市97前的泡沫和97后的狂跌，是由多种原因造成，比如金融风暴、香港政府的“8万5”计划等，说炒楼花引起楼市“跳水”太严重。

北京也有开发商认可炒楼行为。今典集团董事长张宝全认为，炒楼花是一种投资，所有的投资都是为了增值、保值的，现有的政策不支持房地产投资，比如我们的产权制度使产权转移非常麻烦，而香港等地则是契约制，变更一下登记备案即可；再有交易程序、税费政策等，都使房地产投资不能合法、快捷的完成，因此，很多地产投资就走向了地下，炒楼花屡禁屡旺就是一个例子。今典开发的经济适用房今日家园，是国家明文定价，但老百姓照炒不误，最多的每平方米加了1000元。张宝全认为，炒楼花是一种客观存在，既然开发商的价格定位制度给前期买家留下了盈利空间，不如让投资者合理进入，给他们一个相对规范的炒楼平台。

张宝全告诉记者，今典还未推出已引起不少投资者关注的国贸商圈新项目，有可能允许买家合理炒楼，即同意其转让购买权。

来自上海的开发商张寅先生则持一种更为开明的态度。他认为，炒楼花的害处多是因为开发商操盘经验不足、引发恶炒所致，如前期对产品把握不准导致定价过低，后期对市场盲目乐观提价太快等。只要开发商控制得当，将炒家限定在合理的比例下，炒楼花将表现出以下好处：

⒈楼盘人气旺，利于销售。上文提到的上海TOWNHOUSE项目，就是因为楼花炒卖成为上海广告量最少、销售最好、名气最大的楼盘。这也是很多开发商嘴上严禁炒楼花、实际睁只眼、闭只眼的原因；

⒉投资者、买房人双赢。前期慧眼识珠的投资者理应有利益回报，后期客户则可以用比售价低的价格从炒家手里买得满意房产，岂非皆大欢喜？

张寅向记者透露，柏宇兴业下月推出的位于京沈路和五环交叉口TOWNHOUSE项目京城雅居，将不限制投资者的炒楼行为，若销售人员参与，公司则制定相应的管理制度，将楼花炒作控制在合适的火候下。

正像张寅所说，存在决定一切，不管打压也好、避讳也好，炒楼花都将是房地产市场一个隐秘的现实。但正如中原殷则先生分析，北京楼市基本处在供大于求的局面，大面积恶炒楼花的现象不会出现，因此北京也只有开发商因担心工作人员不务正业而制定开除政策外，并无其他干预政策，象宁波等地因炒作过度而使政府介入、尝试征收“炒楼花”税、采取买房实名制等干预手段的局面，也不会在北京上演。从这个角度来说，个别楼盘炒得再热，楼花也只是京城楼市一个充满神秘诱惑的“冷门”。