业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第九百四十九条　【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第九百五十条　【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第698号

（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修正　根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修正　根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修正)）

第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

1、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正），实施日期2020年1月1日，法释〔2020〕17号。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释，2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。　　

第一条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第二条　物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第三条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

第四条　因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

第五条　本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释

1. 不得无理拒绝物业管理人进行物业管理，是按照合同的约定和有关规定进行的。只要切实提供了这些服务，如果业主以自己未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，就是无理拒绝支付物业费，构成违约行为，应当承担违约责任。

2. 逾期支付物业费．即业主违反约定，合理期限届满仍不支付物业费。首先物业服务人可以对业主进行催告，并且确定宽限期，要求其在合理宽限期内支付，其次，业主超过宽限期仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁由法院或者仲裁机构进行裁判。裁判后，业主拒不履行裁判确定的支付报酬义务时，法院可以强制执行。

物业服务人对拖欠物业费的业主可以采取的措施

业主拖欠物业费，物业服务人可以催交，也可以起诉，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。这是因为，电、水、热和燃气等，都是业主的基本生活所必需的，即使欠费，也不得用这样的方法损害业主的利益。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲栽。

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

1．服务的事项须一一列明。

2．负责人员包括总负责人和各项事项的负责人。

3．质量要求．每一种具体管理事项的质量要求。

4．收费项目：哪些项目是收费的。

5．收费计算标准：应当执行约定的标准。

6．履行情况：各项服务事项的履行情况。

7．维修资金使用情况：依据何种理由使用、使用标准、使用数额、结余数额等。

8．业主共有部分的经营与收益情况：特别是如何处置的结果。

9．其他情况。

案例：某市XX物业管理有限公司与某市百货大楼股份有限公司物业合同纠纷上诉案

【裁判要旨】同一物业管理区域之内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可参考物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。

　　【案号】一审：（2012）云法民初字第01890号　二审：（2013）渝二中法民终字第00748号

　　【案情】

　　原告（被上诉人）：某市XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）。

　　被告（上诉人）：某市百货大楼股份有限公司（以下简称X百公司）。

　　第三人（原审第三人）：云阳县X百商场商住小区业主委员会（以下简称X百业委会）。

　　第三人（原审第三人）：某市市佳X实业有限公司（以下简称佳X公司）。

　　2006年5月16日，X百公司（乙方）与佳X公司（甲方）签订商业用房预期购买合同，约定乙方购买甲方的房屋作为开办X百云阳商场的经营场地（总面积为18304.36平方米，4楼以下及地下室为商场用房，5、6楼为住宅）；乙方购房单价中包括商业用房出售范围内的消防设备设施、给排水设备设施、供配电设备设施、建筑物配套土建工程及外墙立面装饰安装、室外环境市政安装配套土建工程等内容。所购房屋投人使用后，X百公司一直利用物业自身配套的设施设备对商场内部区域、商场大楼两侧的共用楼道、电梯以及商场外部购物广场提供物业服务，并自行承担了电梯维修、垃圾清运、人防消防和相应人工工资等费用。

　　2007年9月1日，佳X公司与某市市百祥物业管理有限公司（以下简称百祥公司）签订前期物业项目承包经营合同，约定百祥公司提供物业服务的范围为：云阳X百购物休闲广场红线范围内（X百云阳商场红线以内除外）。2010年7月5日，X百业委会成立，其所代表的物业管理区域占地面积9304平方米，总建筑面积为42864.59平方米，X百公司云阳商场位于X百业委会代表的物业管理区域之内。2011年12月18日，X百业委会选聘XX公司作为小区的物业服务企业，双方签订的物业服务合同约定物业费收取标准为：住宅0.8元／平方米／月，商业物业2.00元／平方米／月。

　　2012年2月28日，XX公司函告X百公司交纳物业服务费。同年3月9日，X百公司复函表示其独立成区，不应向XX公司缴纳物业费。随后，XX公司诉至某市市云阳县人民法院，要求X百公司按商业物业2.00元／平方米／月的标准以其实际物业面积（17751.10平方米）支付2012年1至8月期间的物业费248515.40元。X百公司抗辩称，X百云阳商场红线范围内的物业独立成区，X百公司自行对红线范围内的物业提供物业服务并承担费用，不应支付物业费。

某市市云阳县人民法院审理后认为：X百公司云阳商场位于X百业委会所代表的物业管理区域之内。X百业委会与XX公司签订的物业服务合同合法有效，对X百公司具有约束力。X百公司辩称其所有的物业是独立成区的物业，但未提供充分的证据加以证明，该抗辩理由不成立。XX公司履行了对所在小区实施物业管理和服务的义务，X百公司应当根据XX公司与X百业委会所签物业服务合同约定的物业费支付标准（商业物业2.00元／平方米／月）交纳物业费。

　　云阳法院遂判决：X百公司在判决生效后十日内给付XX公司2012年1月1日至2012年8月1日的物业费248515.40元。

　　一审判决宣告后，X百公司不服，上诉称其提交的商业用房预期购买合同、前期物业项目承包经营合同等证据证明，建设单位佳X公司在向X百公司出售物业时，已经将X百公司涉案物业与其他物业分别划定红线范围。涉案物业的公共设施设备是单独配套设立的。X百公司购房价款中包括了购买配套物业服务设施设备的费用，该物业服务设施设备的产权归X百公司所有。上诉人提交的各项配套设施设备的维护、管理协议、发票及支付凭证等，证明X百公司一直对物业配套的设施设备进行维修、养护和管理，利用该配套设施设备自行提供了物业服务并承担了相应费用，X百公司云阳商场是独立的物业管理区域，不应支付物业费。即使X百云阳商场位于XX公司提供物业服务的区域之内，某市公司承担了各项公共设施设备的运行、维护、管理及人工等费用，一审法院按照2.00元／平方米／月的标准判决其支付物业服务费亦明显过高，违背公平原则，应予降低。

　　某市市第二中级人民法院审理后认为，佳X公司与百祥公司签订的前期物业项目承包经营合同约定，百祥公司提供物业服务的范围不包括X百云阳商场红线之内的物业区域。X百云阳商场特别设置了消防、给排水（含公共厕所）、供配电、室外环境安全等配套的设施设备，并对前述公共设施设备进行了独立的维护和管理，履行了大部分物业服务和管理职责，故X百公司云阳商场与XX公司的物业服务区域相对独立。但是，X百公司云阳商场与XX物业公司提供物业服务的部分范围不可分割，没有完全独立成区，根据XX公司提供物业服务的实际情况，依据X百公司的申请，酌情确定本案所涉物业的物业费按照0.6元／平方米／月计算。

　　某市二中院判决：X百公司在判决生效后十日内支付XX公司2012年1月1日至2012年8月1日的物业费74554.62元。

一、同一物业管理区域之内物管相对独立区域的认定

　　根据物业管理条例第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。通常情形下，物业管理区域是按物业项目建设规划许可证确定的用地红线图划定的，而且一个物业管理区域只有一套物业服务设施设备。物业服务企业受托对某一物业管理区域实施物业管理，是对该物业管理区域之内所有的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并对整个物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护。但是，在物业管理区域划分的实践中，物业项目规划许可证确定的用地红线并不是划分物业管理区域的唯一标准，建筑物规模、社区建设等亦是确定物业管理区域的重要因素。而且，物业管理区域的划分最终通过行政备案、行政登记或者行政决（核）定等方式确定。当分别具有规划许可证或者配套设施设备能够分割并独立使用的多个物业项目基于建筑物规模、社区建设等因素被确定为一个物业管理区域时，同一物业管理区域之内的多个物业项目、类型可能不同，而且可能各自具有配套的物业服务设施设备。

　　当不同类型的物业项目尤其是各自具有配套物业服务设施设备的物业项目被划入同一物业管理区域时，特定物业服务企业虽然受托对整个物业管理区域实施物业管理，但是部分业主基于惯常做法或者为了满足生产经营的特殊需要，可能利用自有物业所配套的设施设备对其专有部分和部分区分共有部分自行提供物业服务并自主维修、养护、管理配套的设施设备，即物业服务企业在客观上不是对特定物业管理区域之内所有的房屋及配套设施设备和相关场地都实施了物业管理，亦不是对整个物业管理区域内的环境卫生和相关秩序都进行了维护，而只是对部分物业管理区域实施了物业管理。在同一物业管理区域之中，物业服务企业在客观上未实施或未完全实施物业管理而由业主自行提供物业服务的区域，即为本文所指的物业管理相对独立的区域。

　　当然，物业服务设施设备能够分割并独立使用的多个物业项目被划入同一物业管理区域，并不必然形成物业管理相对独立的区域。某一物业区域成为物业管理相对独立的区域，应当符合以下五个条件：其一，该物业区域属于某一被划定的物业管理区域之内，而未通过行政备案、登记、决定等方式成为独立的物业管理区域；其二，该物业区域具备配套的给排水、供配电、消防、环保等公共设施设备，具备单独实施物业管理的基本条件；其三，该物业区域既包括区分所有的专有部分，亦包括区分共同部分，即该区域是由专有部分和共有部分组成的，而不仅仅是业主的专有部分；其四，该物业区域的业主利用配套的公用设施设备为专有部分及其相关联的区分共有部分提供了物业管理，并承担了公共设施设备养护、维护和管理的相关费用。物业服务企业没有为该区域的业主提供物业服务或者没有提供与其他业主同等品质的物业服务；其五，该物业区域的业主为专有部分以及区分共有部分提供物业服务的实际水平能够满足基本的生产生活需要。

　　二、物管相对独立区域业主变更物业费标准的法理

　　（一）法理依据

　　根据建筑物区分所有的法理，物业管理区域由各区分所有权人专有部分和区分共有部分组成。对区分共有部分，根据物权法第八十一条的规定，业主可自行管理，也可委托物业服务企业管理。当业主通过业主委员会选聘物业服务企业进行管理时，业主将本属自己的管理事务委托给物业服务企业办理的，应按约定标准支付物业费。可见，物业服务企业收取物业费的正当性在于其接受业主委托，管理了本应由业主自行管理的区分共有部分。

　　在物业管理相对独立的区域，物业配套的设施设备属于个别业主甚至某一业主单独所有，而不属于同一物业管理区域之内的全体业主区分共有。业主利用配套的设施设备对专有部分及相关联的区分共有部分自行提供物业服务，并自行承担管理、养护、维护该设施设备的相关费用时，其在事实上未将配套的设施设备、与其专有部分联系紧密的相关场地的管理以及相关生活秩序的维护等事务委托给物业服务企业实施物业管理。物业服务企业在事实上亦未向其提供或者未按向其提供与其他业主同等品质的物业服务。此种情形，如物管相对独立区域的形成具有正当原因（如基于尊重物业管理的惯常做法、满足正常的生产经营特殊需要等），要求物业管理相对独立区域的业主与其他业主按同一标准支付物业费，显与权利义务相一致的原则相冲突，有失公平。

根据物业管理条例实施细则第十一条的规定，多数业主的投票权达到规定比例即可召开业主大会并形成业主大会决定，该决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。即使选聘物业服务企业实施物业管理的决定与物管相对独立区域业主的内心意愿相悖，其也应服从该决定。同时，选聘物业服务企业实施物业管理之后，同一物业管理区域内的所有业主均可享受物业服务企业同等品质的服务。物管相对独立区域的业主可不再自行管理并自行承担相关费用，而可将该区域的物业管理交由物业服务企业实施。基于自身特殊需求，业主利用配套设施设备自行提供物业管理，虽在客观上减少了物业服务企业的管理成本，但同时也减少了物业服务企业通过提供服务获取利润的物业区域的面积。另外，虽然物管相对独立区域的业主对与其专有部分联系紧密的区分共有部分进行了物业管理、提供了物业服务，但每一业主专有部分对应的区分共有部分只在观念层面上有份额多少之分，而在具体位置上不能加以区分。物业服务企业虽然没有为此类业主专有部分邻近的区分共有部分提供物业管理和服务，但对其他区分共有部分或区域提供了物业管理。根据权利义务相一致的原则，物业服务企业仍然有权收取合理的物业费。因此，完全否认物业服务企业可以向此类业主收取物业服务费，对物业服务企业而言，显然也不公平。平衡双方的权利义务，需让物管相对独立区域的业主支付的物业费与物业服务企业为其提供物业服务的实际水平相一致，即适当降低物管相对独立区域的业主支付物业费的支付标准。

　　（二）法律依据

　　物管相对独立区域的业主变更物业费支付标准，实质上是变更物业服务合同。依法理，变更合同是合同当事人享有的权利，非合同当事人不享有此项权利。物业费收取标准约定在物业服务合同之中，而物业服务合同的缔约双方是业主委员会和物业服务企业，业主不是物业服务合同形式上的当事人。根据现行法律规定以及物业服务合同的约定情况，业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但其属物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。　　从形式上看，同一物业管理区域之内只存在一份物业服务合同，但从实质上看，同一物业管理区域之内存在多份物业服务合同，即每一位业主均在事实上与物业服务企业签订了一份物业服务合同。因此，未亲自缔约的业主，仍享有物业服务合同当事人的资格。基于法律规定或当事人约定，业主可与物业服务企业变更在事实上存在于双方之间的物业服务合同。

　　依法理，合同可在合同当事人协商一致后变更，亦可在具备法定事由时由合同一方单方变更。根据我国合同法第五十四条、民法通则第五十九条以及合同法解释（二）第26条的规定，在合同订立阶段存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危情形的，当事人可基于前述事由单方变更合同；在合同成立以后，发生重大情势变更的，当事人亦可单方变更合同。业主委员会基于业主大会的决定代表全体业主与物业服务企业依法签订物业服务合同时，不存在欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危等情形，即使少数业主的意见与业主委员会所代表的绝大多数业主的意见不一致，物业服务企业亦不存在利用己方优势或者对方没有经验订立合同的问题。物业服务企业按同一标准或品质为全体业主提供服务，也不存在合同缔结时显失公正的情形。

　　但是，无论物管相对独立区域是在物业服务合同签订之前形成的，还是在物业服务合同签订之后形成的，如果物管相对独立区域的业主一直利用配套设施设备自行提供物业服务并承担相关费用，物业服务企业对此并未提出异议，亦未为该区域的业主提供或提供与其他业主同等品质的物业服务，那么可以推定物业服务企业在事实上已接受业主自行提供物业服务的现状。这无异于该区域的业主和物业服务企业均以自己的实际行为表示同意变更双方物业服务合同所约定的提供服务的具体区域、具体方式和服务品质。因物业费收取标准与提供物业服务的区域、方式和品质有着内在的联系，故双方同意变更前述内容意味着同意对物业费支付标准进行变更。虽然双方对物业费支付标准的变更问题未形成明确具体的一致意见，但可另行协议补充。如物业服务企业事后否认其以实际行为表明同意变更合同以及收费标准，而坚持要求业主按所在物业管理区域统一的标准支付物业费，显然有失诚信。此种情形，即使不认定双方曾以实际行为表明同意变更合同或收费标准，因物业服务企业在事实上未按原合同约定的服务品质向物管相对独立区域的业主提供物业服务，业主也可以物业服务企业向其实际提供的物业服务的质量不符合原合同约定为由，参照合同法第111条关于减少价款的规定，诉请法院合理确定其支付物业费的标准、减少其应支付的物业费用。

　　三、变更物管相对独立区域物业费标准应考虑的因素

　　根据物业管理条例第41条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物管相对独立区域的业主申请变更物业费支付标准时，人民法院宜将体现物业服务收费合理原则、物业服务收费与服务水平相适应原则的相关因素纳入考虑范围。具体而言，下列因素宜纳入考虑范围：其一，物管相对独立区域形成的原因。如物管相对独立的区域是通过强迫、暴力等方式形成的，不受法律保护。如是基于尊重物业管理的惯常作法或者为了满足正常生产生活需要自然而然形成的，可考虑调整物管相对独立区域业主支付物业费的标准；其二，业主对区分共有部分提供物业服务的面积大小。物管相对独立区域的业主为区分共有部分提供服务的面积越大，降低其支付物业费用标准的幅度可大一些。反之，降低的幅度可小一些；其三，业主为区分共有部分提供物业服务支出费用的多少。物管相对独立区域的业主管理区分共有部分支出的成本，是物业服务企业应当支出而没有支出的成本。业主支付的成本越多，物业服务企业减少的成本就越多，降低物业费支付标准的幅度越大；其四，物管相对独立区域的业主为专有部分和区分共有部分提供物业管理和服务的水平高低。如业主利用配套设施设备、安排专门人员提供的垃圾清运、绿化保洁、秩序维护等物业管理和服务能够满足日常生产生活需要，其提供服务的品质越高，则该区域对物业服务企业提供物业服务的依赖性越低，降低物业费支付标准的幅度就宜更大。反之，降低物业费支付标准的幅度就宜从严把握。

　　案例中，X百云阳商场物业在建设阶段特别配置了消防、给排水（含公共厕所）、供配电、室外环境安全等配套的物业服务设施设备。根据前期物业服务合同，X百公司自行提供物业管理是惯常作法。确定物业管理区域时，X百商场物业被划入X百业委会所代表的物业管理区域之内。但是，X百公司一直利用商场配备的公共设施设备对商场内部、商场大楼两侧的共用楼道、电梯以及商场外部购物广场提供物业服务，并支付了水电、保洁、人防消防等费用和相应的人工工资，履行了大部分物业服务和管理职责，XX公司对此亦未提出异议。基于前述事实，二审法院认定X百商场物业构成物管相对独立的区域、XX公司为X百商场提供物业服务的水平尚不及其向普通住宅的业主提供物业服务的水平，改判X百公司按（每平方米每月0.6元）的标准—低于普通住宅类业主支付物业费的标准（每平方．米每月0.8元）—向XX公司支付物业费。裁判结果体现了法律效果与社会效果的有机统一，正确且妥当。（向亮；龙江莉，某市市第二中级人民法院）

物业服务、物业费