其实，各种观点都有着自己特定的历史文化传统。例如，在形式主义（无论是物权形式主义还是债权形式主义）立法模式下，物权变动的结果依赖于公示本身，公示生效即彰显公示标的物上的物权状况；不过在“物权形式主义”的模式下，由于物权变动的意思表示与公示本身不可分离，因此，公示自然包含了物权变动的意思表示的公示。从物权公示制度的首要功能在于维护交易安全这一点来看，即使是“物权变动说”，其目的也主要在于公示物权变动的结果状态，使第三人在进行交易时知晓标的物上的物权权属状况，换言之，第三人仅需知道物权变动的结果（通过对动产占有的辨认确认动产上的物权权属，通过对登记的辨认确认不动产上的物权权属），而对于该物权变动的行为及其过程，似无知晓的必要。单就这点看，“物权状态说”似更为可取。

实际上，透过上述种种学说分歧的表面，笔者认为它们彼此之间有着很大的共同性。无论是物权状态说，还是物权变动说，抑或是物权状态和物权变动说，其根本的目的都是为了向世人公开特定标的物上的物权状况，以使人们了解该物之上的物权变动。综上所述，所谓物权公示，是指物权的变动应依法律规定的能够为公众所知晓的形式向社会公开。

物尽其用的实现方式之一就是在同一个物上尽可能多的设置物权类型，在不违背一物一权原则的情况下使得多个物权在同一个物上并存。由于多个物权在同一个物上并存，在物权实现时，不可避免地会发生效力上的冲突，导致有些物权效力难以得到实现。因此必须解决以下两个问题：其一，在某一物上既设的物权必须以一定的方式公示于外，以使欲在该物上再设物权者能明晰该物上既存的物权状态，从而依其意思自治进行欲设物权实现风险的评判以决定是否在该物上再设定物权；其二，后设定物权的人进行其欲设物权实现风险的评判时，需要一个评判的标准，而这个标准必须是法定的，具体来讲就是物权相互间的优先效力，而这种物权相互间优先效力确定的根据之一就是物权公示原则。物权法明确规定了一些物权相互间的优先效力，由于物权立法的有限性决定了对之不可能予以穷尽，那么就必须寻求作为优先效力根据之一的物权公示原则加以解决。

物权变动的动态安全有着促进和保障契约自由和所有权自由的特殊功能。没有这种动态安全的保护，人们就会陷入一种不自由状态。因为契约自由是有成本的，尤其是信息成本，动态安全得不到保护就意味着交易的成本会急剧增大，其结果是放弃交易和契约的实质上的不自由。所有权的自由实际上是权利已经获得之后的自由，而作为其前提的权利获得过程直接决定了这种自由的享有的可能性，如果没有动态安全保护，因契约自由被阻滞当事人放弃交易，当事人拥有某物所有权的梦想就会落空，所有权自由就会在一定程度上成为空洞的口号。物权公示原则通过保护交易第三人的信赖，从而使交易人超越信息成本的局限而做出决定进行交易，使私法自治的主体性伦理得以充分地实践和张扬。

物权公示原则所具有的一个重要功能是其权利正确性推定效力，即将纳入公示的物权作为正确权利的假定。如以登记的不动产权利人为正确的权利人，以动产占有人作为正确的权利人等。物权公示原则的权利正确性推定是一种法律推定，即“法律从已知事实推论未知事实所得出的结果。”法律推定实质仍是一种法律上的假定，虽然这种“假定”的性质本身就表明了它在某种程度上的盖然性和不绝对可靠性，但其所具有的免除主张推定事实的一方当事人的证明责任并把证明不存在推定事实的证明责任转移于对方当事人的功能，却能够实现诉讼经济、公正分配证明责任、缓解某些事实证明上的困难以及贯彻实施实体法规范宗旨等目的，同时这种假定决不是随意而定，而是基于日常生活经验的合乎逻辑的认定，正是法律推定所具有的这种正面功能和生活经验基础决定了它既能被法律所认可和容纳，也能被民众所承认和接受。物权公示原则从占有（动产）和登记（不动产）推定权利的正确性，在物权实体法规范中进行了一次证明责任的分配。物权公示原则通过权利正确性推定而进行证明责任配置，并在当事人纠纷或诉讼中发挥对于实体权利的保护作用。

在社会学意义上，自人类个体有了权利意识，人类群体有了分配规则，物权就必然存在，它是个体和社会发展的基石。但是，法律术语和规范机制意义上的物权却没有“草根”性，它是法律精英采用抽象手法从现实中出的简约概念和规则，虽然源于社会生活，但在法言法语的装饰下，已经不再是人们从生活中获得的直接知识，而是通过专业训练才能掌握的间接知识。为了让普通大众能感知并亲近物权，这种抽象的纸上权利应回归社会母体，而达到该目的的技术手段就是让其具有能为世人辨别的有形外观。我们对这种手段很熟悉，如表明自己身份的证件，证明专利权的专利证书，标注自留地范围的界石等，都是具体的权利外观。正是它们划定了主体自身和他人的权利界限，结果是人欲有节和物流有序。

在物权法中，公示就是权利外观，不动产登记和动产占有就是具体物权的外观。谈物权公示，不能不提及物权法定，因为它们具有结构上的必然联系：物权法定固定了我们所能设定的物权类型与内容，指向客观存在的权利；物权公示则指向我们实际享有的主观权利，它通过具体外观向世人展示特定权利主体与特定物之间的直接联系，并以此沟通具体的主观权利与物权法，最终落实物权法定原则。由此，物权与债权产生了巨大分野，前者为法定要式，后者是否要式、形式如何通常交由私人自治，之所以如此，是因为法律对这两种权利的想像图景不同：债权是相对性的，只约束具有直接法律关系的当事人，与外人无关；物权具有绝对性，其明晰主体是物权人，背景则是“面目模糊”的社会公众，为了避免社会公众遭受被物权人排斥的风险，物权法就要强行规定物权外观。在如此的想像空间中，物权法离不开物权法定，而物权法定要得以落实，一定需要物权公示的辅助。

有了以上知识背景，我们接下来考虑这样的现象：我们到商店买东西，通常不会对货物权属产生疑虑，因为在我们社会经验中，商店货物的权利外观与实质权利相互印证，但这种印证在我们买二手房、二手车时要大打折扣，我们首先想到的是出卖人是否为真的权利人。这种顾虑很正常，因为任何一个理性人都不会也不愿与不可信任、难以信赖、缺失信用的人打交道、做交易，而法律又怎样才能合理地确保权利外观与实质权利的一致性，从而建立当事人的确信呢?

从根本上来讲，法律对物权外观的选择应当反映财产交易实践的客观要求，交易成本是一个重要的考虑因素，公示推定力就是实现交易成本最小化的规则，它与唯物辩证法的“内容决定形式”相反，通过“形式推定内容”的方式，让权利外观代表权利的实质内容。如此一来，只要交易对象有法定权利外观，法律担保它通常为真实权利，交易者无需再劳心费神辨别权利真伪，交易成本当然随之降低。

这一点对不动产物权尤为重要，因为不动产具有较高的稀缺性，其上形成的利用层次与交易关系远比动产复杂，如果将证明与调查权利真实性的义务完全配置给当事人，就可能会因为交易费用过高而严重物的利用效率，由国家控制的经由合理程序操作的登记机制却没有这样大的外部性。通过登记的推定，不动产物权状态将一目了然，其结果就是：⑴积极推定，即登记内容表征不动产物权状态，登记簿中的权利人是真实权利人，但是这不能保证权利人实施的交易必定受法律保护，因为其行为能力和处分权不在推定的范围；⑵消极推定，即原有权利在登记簿上被涂销的，推定所涂销的权利不存在，被涂销的权利人不再是权利人。

与不动产相比，动产数量多得多，在理论上可以无限增加，因而稀缺性较低，其上的利用层次与交易关系也相对简单，如果它也采用登记外观，所增加的交易费用就会抵消所带来的交易安全的积极意义，因而法律将占有作为动产物权的外观，并推定占有者为所有权人。不过，与登记相比，占有的推定力较弱，因为前者是有政府信誉保障的公权行为，后者仅仅是一种社会交易的常态事实，故而，为了保障权利人的利益，《德国民法典》第1006条限定：只有为了占有人的利益，才将占有人推定为动产所有权人。

基于公示推定力，具有权利外观之人不用证明自己权利的真实性，从而减轻了证明负担，因此，推定力属于移转举证责任的程序性的规范。既然推定力导致举证责任倒置，说明这种“推定”并非“确定”，权利外观不必然对应着真实的权利本身，还有被推翻的可能，提出相反主张之人能通过证据推翻法律通过权利外观而对权利所作的初始配置。

在物权法中，作为物权外观的不动产登记和动产占有占据了垄断地位，其他外观形式不能充任物权外观，以上所说的推定力是正是法定权利外观所具有的效力。这在一般情形下没有，但是，中国各地区与行业发展不平衡，尤其是城乡发展状况极度不平衡，在一些特殊情形下难以一体适用统一的法定外观。比如，中国尚未普遍建立完善的不动产登记制度，农民建造房屋无需不登记，单凭占有房屋的事实就足以证明权利，不动产占有因此就成了权利外观。又如，中国某些地区或行业存在界定物权的习惯方式，如少数民族用特殊标志表明对庄稼、林木或者猎物的权利，渔民用浮标界定捕鱼、养殖权利的范围，而这些标志既非不动产登记，也很难说是动产占有。至少在这些情形，权利外观具有特殊性，法律是否认可它们的推定力，就是一个问题。

从实事求是和具体问题具体对待的立场出发，该问题的答案应是肯定的。不动产登记和动产占有是根据生活与交易实践，经由发展，而由法律选定的典型物权外观，但它们不应绝对地排斥其他的外观形式，只要其他形式有足够稳定的交易习惯支持，并受到特定公众群体的认可和尊重，就应有效，否则，不但不能给这些公众群体提供稳定的预期，还会破坏他们的生活与交易秩序，增加额外的交易费用。比如，在“抬头不见低头见”的农村社区中，非要农民办理房屋登记是没有效用的，因为登记这种由登记官操作的专家系统在农村社区这样的熟人社会中是一种外来的陌生品，难以达到它在城市这样的工商社会中所具有的功能。

其实，正如立法者不知道现实中存在多少种物权一样，立法者也不知道现实中有多少为特定地域或者行业公众所普遍认可的物权外观，在这两方面，立法者都是信息上的弱者。为了弥补这样的信息弱势，针对前一种情况，立法者一方面规定物权法定，一方面又预留了缓和法定的机制；[7]与此同理，对物权公示来说，立法者也应当在坚持法定外观的同时，认可交易习惯认定的公示形式，并赋予其推定力。客观地讲，物权公示无非是为了给社会公众提供透明的权利信息，减少因为信息不对称而产生的交易风险，只要权利形式具有这样的功能，就应得到法律认可。而且，法定权利外观之外的“另类”形式在现实中具有强大的生命力，在司法中屡屡能对抗法定外观对权利的真实性推定，而这种对抗实际上已经赋予它们作为权利形式的正当性。

要让这些“另类”形式在法律上有一席之地，一个很重要的途径，就是在国家立法机构的主导下、在的指引下、在认真的求知态度的引导下，进行广泛的社会调查，惟有如此，才能提出合理的法律对策；而且，还要与时俱进，即考虑到经济生活实践是在不断发展的，法律要为物权及其外观留下继续发展的空间，以回应社会的需求。这意味着，立法者不能只走精英路线，还要尊重群众的生活智慧；立法不能只是位于庙堂之高而苦思冥想的产物，还应是源于生活、反映生活和回馈生活的产品。不能忘记的是，公示推定力无非是给民众提供了便利、安全、有效的交易工具，公示方式是否好用和够用，最终的发言权还是在人民群众手里。

公示推定力使得具有特定权利外观的物权被推定为真实的权利，从而免除权利人证明权利的负担，也向社会提供了确定的权利信息。正是基于公示推定力，抽象的物权得以向世人表征其具体的存在状态，为物权人的利益与物权交易奠定了安全性的基础。不过，公示推定力固然重要，但它主要指向静态物权，只有辅之以公示决定力，才能保障物权交易的动态安全。

物权变动是指特定的物权关系发生变化，典型形态是物权进入交易市场，实现物之价值。虽然法律行为是物权变动的通常原因，但其成立生效并不能直接发生物权变动的效果，还必须进行不动产登记或者动产交付，这就是物权公示决定力的表现，简言之，就是“未公示者不得生效”。这种规则早在古罗马就已存在，在罗马法中，“要式物”买卖，需采用“要式买卖”或者“拟诉弃权”的复杂形式，比如，当事人要在若干证人面前，由买方一手持象征物，一手持铜块，声称他用铜块和称购买物品，随后司称用铜块击称，将铜块交给卖方，表示移转物品所有权。这种形式决定物权变动的规则在日尔曼以降的德意志民族法律中表现的尤其突出，形式甚至是各个时期德国不动产法所普遍具有的本质标志，它产生于地方习俗和特定发展情境之中，作为与“公示”概念紧密关联的特质，增补了德国不动产法和物权法。《德国民法典》在物权变动的问题上就要求当事人必须两条腿走路，一是要有进行物权变动的意思表示，二是要有公示的形式，不过，这些形式已经不再固守那些原始的公示技术，而是演化成为相对简便的不动产登记和动产交付。

形式主义物权变动规则的核心在于使抽象的物权交易具体有形，以为世人所认识和把握，它之所以能形成，最重要的原因在于当事人进行物权变动的意思表示不能为其外的第三人知悉，而这种行为的结果却要产生物权的绝对性效力，这就涉及到以特定物权交易当事人为代表的私人利益和以不特定第三人为代表的社会公众利益之间的平衡问题。法律选取的平衡点，就是通过公示决定力为物权交易包裹上连续的、不间断的权利外观，使得交易变得明晰可见，以增加权利人和社会公众对权利交易的安全感。中国现行的民事法律规范对该规则也有所体现，比如《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”；《城市房地产管理法》第35条规定：房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。

公示决定力固然能保障交易安全，但相应地也提高了交易费用，这在不动产物权变动中表现得最为明显。为了贯彻登记对不动产物权变动的决定力，国家必须设置专门的登记机构，其正常运作必然要花费大量成本，如审查、核实交易正当性的成本，在登记错误时承担因其过错给他人造成损害的成本等；同时，至少为了体现形式上的利益对等性，当事人也要支出一定的登记、查询费用和相应的时间和精力。在形式主义模式下，这些成本是物权交易所必然产生的交易成本，它们在一定程度上降低了交易效率。换言之，形式主义规则的弱项，就是对于交易安全的保护刚性十足，但对交易效率却不能给予足够的照料。

不过，在通常情形，这个弱项是制度选择和设计必须支付的代价，但在某些特定物或者特定物权变动场合，仍然坚守该规则，反倒会画虎不成反类犬。比如，中国登记机关的设置以及作业规程没有完全的统一法定化，很容易给当事人的抵押登记带来制度性障碍，如果因为登记机关原因导致抵押登记不能，但抵押人向债权人交付权利凭证，或者当事人向登记机关递交了登记申请，此时，轻易否定债权人的优先受偿权就与当事人本意不符，在相当程度上会减弱交易效率，司法实务的对策是认定债权人已经享有抵押权，但它没有法定的登记外观，不能对抗第三人。

这种不同于形式主义的规则就是“未公示者不得对抗”规则，与公示决定力相比，这种规则中的公示形式产生了对抗力。从理论上说，公示对抗力模式可能会鼓励“一物数卖”，降低物权交易的安全性，因为任何受让人在完成公示形式之前，都不能排除不够诚信的转让人再将财产转让给其他人，并完成公示形式以移转物权，自己最终财货两空。但是，它毕竟给当事人提供了公示的可能性，当事人在由此保留的自治空间里，可以根据自己对交易安全和交易成本的衡量选择是否进行登记。这不失为一种有效的法律政策选择。而且，随着公示技术的发达，进行公示以及通过公示体系查询物上权利会越来越便利，会吸引更多当事人选择公示。

以上所说的决定力和对抗力均适用于依法律行为的物权变动，对于非基于法律行为（如继承、事实行为等）的物权变动，公示既无决定力也无对抗力。在这类物权变动中，只要物权变动的原因出现或者完成，就会产生物权变动的实际效果。不过，由此变动形成的物权要进行流转，仍需完成相应的公示形式，否则，在形式主义模式下，法律不允许权利人进行处分，而且，即使在登记对抗力模式下，在客观上也不易处分。比如，继承人在被继承人死亡之时即成为遗产房屋的所有权人，由于其在登记簿中并未登记为该房屋的所有权人，在变更权利人之前，其很难转手出让该房屋。这种规则就是“未公示者不得处分”。

不过，在这种情况下，出于交易效率的考虑，不公示的处分并非当然无效，在该处分结果经过登记机关的认定并为登记后，应认定其产生相应的法律效果。这种做法实际上是要用统一的权利外观来归整不动产物权变动交易，其深层的意义在于用代表国家意志的登记替代习惯中产生的权利形式，在不动产物权领域实现更有效的国家治理。由此，我们也可以看出，交易习惯中产生的“另类”物权形式仅仅止步于推定力，如此物权要想进入流通机制，首要的前提就是获得登记外观，否则，它们是不能产生决定力的。

简单说物权公示的效力是指在物权法上所产生的公信力和确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。所谓公信力，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易的安全。根据物权法定的原则，物权的内容，效力，变动等必须由法律统一确定，不允许依当事人的意思自由创设。物权的公示是法律为透明物权关系而采取的强制措施，主要目的在于保护当事人的交易安全，而物权公示保护交易安全的主要途径就是为公众提供了解物权的归属以及物上所存在的其它支配权。物权的效力如上所述，包括三个方面，即三大效力：

（一）物权转让的效力，即未经登记的不动产物权变动以及未经交付的动产物权变动不发生物权之得失变更的法律效力。

（二）权利正确性推定的效力，即推定以不动产登记薄所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利，以动产的占有为正确的权利人占有。即使不动产登记薄所记载的物权与实际的不动产物权不一致，或者动产的占有与实际的动产物权不一致，但无论其是基于权利人，相对人或者不动产登记机关的过错，登记对任意之善意第三人均为正确，动产占有人则被推定为所有人。

（三）善意保护的效力，即通过法定方式取得的物权不受原权利人的追夺，即使登记错误，从登记名义人处取得物权的善意第三人仍受保护；即使占有非为权利人，从占有人处取得物权的善意第三人仍受保护。

上述三种效力的表述从三个不同的角度充分说明了物权公示的效力第一个效力亦可以表述为公示对于物权变动的效力。

从各国的规定来看，有四种模式：

⑴意思主义，即物权的变动无须登记或者交付，此为法国立法模式；

⑵对抗主义，即物权变动非经登记或者交付不得对抗善意第三人但在当事人之间可产生物权变动的效力，此为日本立法模式；

⑶要件主义，即物权变动必须以登记或者交付为要件，词为奥地利，俄罗斯立法模式。中国的民法通则也是采用这种立法模式；

⑷形式主义，即物权变动除进行登记或交付外，当事人还应就物权变动作成一个独立于债权契约的以物权变动为内容的合意，称为物权行为。

“公信力为公示之目的”质疑

依通常说法，物权公示的公信原则，指“依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果，以为保护之原则”。

显然，物权公示的公信力，其力图解决的问题并非于正常情况下第三人利益的保护问题：惟在公示的物权根本不存在或者其内容与真实物权不相符合，此时，方存在为物权交易的第三人的信赖利益，而物权公示的公信原则，则对第三人的此种信赖利益予以保护，以维护交易安全。

物权公示与物权公示的公信力的关系

如前所述，物权的公示是法律为透明物权关系而采取的强制性措施，主要目的在于保护交易安全。而物权公示之对于交易安全的保护，主要是通过为社会公众提供了解物的归属以及物之上所存在的其它支配权的明确途径而实现的。

但物权公示的效果（效力）究竟如何？对此，德国学者依照德国法的设计，将之归纳为三大效力：

⑴物权转让效力（Ubertragungswirkung），即未经登记的不动产物权变动以及未经交付的动产物权变动，不发生物权之得失变更的法律效力；

⑵权利正确性推定效力，即推定以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利、以动产的占有为正确的权利人占有。即使不动产登记簿所记载的物权与实际的不动产物权不一致，或者动产的占有与实际的动产物权不一致，但无论其是基于权利人、相对人或者不动产 记机关的过错，登记对任意之善意第三人均为正确，动产占有人则被推定为所有人；

⑶善意保护效力（Gutglaubenswirkung），即通过法定方式取得的物权不受原权利人追夺，即使登记错误，从登记名义人处取得物权的善意第三人仍受保护；即使占有人为非权利人，从占有人取得物权的善意第三人仍受保护。

不动产登记与动产占有之公信力的强弱差异

与某些有关物权公示的公信力的笼统论述所造成的印象相反，在赋予不动产登记以公信力的立法，不动产物权公示（登记）与动产物权公示（占有）在公信力的强弱上存在极大差异。

这种强弱差异，显然是由于动产与不动产在物权公示方法上的“分道扬镳”所引起。

与动产占有相比较，不动产登记所具有的公信力在一定条件下肯定要强大得多：不动产登记为国家行为，采用文字记载并具有严格的程序，尤其在采实质审查制度的情况下，公示的权利与实际的权利相一致的机率较高。有关国家和地区除加强登记制度的完善之外，或规定因登记机关的失职而造成损失的国家赔偿责任（德国、瑞士），或规定从登记手续费中提取部分作为补偿基金或保险基金（英国、美国及中国台湾地区），以为救济。

动产占有与不动产登记之公信力的表现形式

动产占有的公信力通过善意取得制度予以表现，此点不存在任何疑义。但在赋予不动产登记以公信力的立法，其公信力的表现形式究竟如何？不动产物权的这一是由《德国民法典》第932条规定的”。但无论如何，不动产不适用善意取制度，是由《德国民法典》第892条和第893条规定的；动产物权的这一制度，得制度，却是中国学者（包括台湾地区学者）在引进和分析有关制度时的主流观点（虽然学者在作出此项结论时通常并不具体说明理由）， 同时也为中国物权法立法草案学者建议稿所确定。

最新《物权法》（草案）的思考

最新的全国人大法工委的《物权法》（草案）第四条规定 物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。对此条规定，本人与部分人的意见一致，认为这里规定的“物权应当公示”不妥。确立物权公示原则的目的在于保障交易安全，对于没有交易要求的物，不应当适用物权公示原则。建议修改为：物权的设立、变更、转让和消灭应当公示。对于不动产登记的规定，本人认为草案的规定基本上有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。但十九规定异议登记须经权利人书面同意，本人认为在实践中几乎不可能实现。还有，第十九条中“以人民法院裁定予以异议登记”的规定在民事诉讼法上没有立法依据，法院不好操作。觉得应该修改十九条。

有关中国不动产登记制度的几点结论

总结上述分析，对于中国不动产登记制度，可以提出以下几点结论性意见

⑴物权公示为权利公示，不动产登记则为不动产物权之得失变更的登记行为，其或者为对已经取得的物权以及物权的不复存在进行“宣示”，或者为对依法应当取得的物权进行“确认”，但其并非一种权利创设行为。

⑵不动产物权登记与不动产（尤其是土地）的行政管理性质上非属同一，两者必须分开。

⑶登记机关的职能，主要在于对依法已经取得或者依法应当取得的不动产物权予以公示，故对于当事人据以取得物权的法定根据（法律行为、行政命令以及审批文件、法院判决等）可以仅仅具有形式上的审查义务（有关文书是否真实、完备）而无实质上的审查义务（合同是否为当事人真实的意思表示、行政审批和法院判决是否合法等）。

⑷不动产登记公信力之有无以及强弱，应当取决于登记制度完备之程度。以中国不动产登记制度的现状和预期，不宜赋予不动产登记以绝对的公信力。

构建适合中国国情的不动产登记机构

⑴登记价值的冲突和平衡

便民是第一价值取向：登记除所具有的物权公示 功能外，虽然还有行政监督的作用，但这个作用是从属的、外在的，而不是本原的、固有的，行政机关完全可利用法院登记的信息实施其行政监管的职能。效率是第二价值取向，必须建立统一的登记机关，“多头登记”已成为众矢之的，并被认为是导致中国登记状况十分混乱的主要原因。成本是第三价值取向。

⑵关于不动产物权登记的考虑

登记机构定位的考虑主要是针对不动产物权本身的多样性和复杂性，当前设置统一登记机关的成本和可行性也是必须考虑的。当然最重要的是要克服掉当前登记体制下容易滋生腐败低、效率和不专业的最为根本的弊端。这是中国不动产登记制度另外一个非常重要的基点。其中不动产登记的技术性问题不是最为艰难的问题，不应成为取舍各种方案的决定性因素。

⑶不动产机构设置的方案

目前国内的学术界和实务界就不动产机构设置的方案归纳有以下几种：

第一种，认为应由不动产所在地的县级人民法院管辖；

第二种，认为仍然应由不动产所在地的行政主管机关管辖，但在现有基础上进行适当地非实质性改变的统一性整合；

第三种，对不动产登记实行公证部门的实质审查和登记机关形式审查的分离；

第四种，成立独立于现有不动产行政主管部门的实行垂直管理体制的不动产登记机关。本方案也细分为两种，或是由统一的不动产登记机关向不动产主管部门派出登记人员进行登记或者统一纳入独立的登记体系；

第五种，认为应创立具有服务功能的中介性质的登记机构体系；

当前各种方案的比较学分析

第一种方案分析：登记制度的设计首先必须符合国情，中国司法机关本身受行政权力影响及大，在法院本身还在极力寻求独立的过程中由法院负责登记会增加法院负担，有可能要牺牲法院的中立性 再者牵涉到推动行政管理体制的改革的艰巨长期问题。

第二种方案分析：在中国目前，登记机关属于行政机关，行政机关行使登记权，即使采用形式审查原则，也不够超脱。换而言之，由行政机关行使不动产物权的登记权，不利于行政机构的职能转变。由行政机关作为登记部门，难以消除政出多门、分散林立的弊端，也就是难以确保登记部门的统一性，容易造成登记效率的低下以及登记出错的弊端。

第三种方案分析：中国的《物权法（草案）》对不动产登记实行了实质审查原则。《物权法（草案）》排除了公证部门仅介入不动产实质审查，由专门的不动产登记负责形式审查后登记模式的可能。

第四种方案分析：建立统一的不动产登记管理机构，目前看来不现实，专门重新设立一个独立的行政机关负责登记，必要性不大，而且也不符合行政机构精简的原则和发展方向，不确定因素也较多。

第五种方案分析：建立具有服务功能的中介机构进行登记，能在一定程度上强化不动产登记的民事行为性质，通过将不动产审批机关和登记机关的职能剥离理论上是可以实现行政机关的干扰的。应该是一种可以试点的模式。

统筹折中方案的可行性分析

出于中国机构改革的复杂性和不动产登记制度的考虑，可以实行过度性和试点性及试验性模式相结合方案，以迎接不动产法或者不动产登记条例的出台，恐怕这个过程不会很短。

令以及审批文件、法院判决等可以仅仅具有形式上的审查义务（有关文书是否真实、完备）而无实质上的审查义务（合同是否为当事人真实的意思表示、行政审批和法院判决是否合法等）。