公示到底具有何种法律效力，各国法律规定有所不同。依照我国法律的规定，普通的动产一经交付，便发生所有权转移的后果；不动产的转让一经办理登记手续，便发生该不动产的所有权转移的法律后果。

正因为法律对物权公示有着严格要求，所以很多不动产物权变动往往需要等待登记公示之后才能发生物权效力，因此实践中经常会出现“一房二卖”的现象，最典型的例子就是公民购买预售的住房时，由于预售当时并无条件办理房屋产权的变更登记，所以订立预售合同之后，购房的公民仍然无法防止开发商将同一房屋以更高的价格卖给他人。因为购房人订立预售合同之后，只享有合同法上的请求权，而不是房屋的产权，一旦出现一房二卖的情况，先购房人可能最后只能主张开发商承担违约责任而无法获得指定的房屋，这对先购房人来说是很不公平的。为了防止这种情况发生，我国物权法建立了“预告登记”制度。

预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”传统的不动产物权登记都是针对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，经过预告登记之后的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就获得了保护。因此，预告登记制度对于解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。

物权的公示原则是《物权法》的基本原则之一。物权变动涉及一国财产的流通，关乎一国的交易秩序，因而公示极其重要。公示将物权的实际状态表彰于外，通过对交易人信赖的维护，向社会交易界提供统一的、稳定的、普遍信服的法律基础。物权公示对物权法的重大意义于促进大陆法系物权法的理论研究与立法和司法实践都是不争的事实。

一、有关物权公示的不同学说及其评析

我国学者关于物权公示的定义尚不统一，有“物权变动说”、“物权状态说”、“物权状态与变动说”等。这些争议的焦点在于公示的对象或者内容到底是什么。“物权变动说”认为，物权公示即对于物权变动的公示。“物权状态说”认为，物权公示即是物权的权利状态的公示。“物权状态与变动说”主张物权公示的是物权的现实状态及其物权变动的情况。

依照“物权变动说”，物权公示对象为物权变动的行为(物权变动的意思表示)或者物权变动这一法律事实。之所以如此，是因为物权公示的目的在于保护交易安全。物权变动即物权权属的变动，往往涉及物权变动之外的第三人的信赖利益，如果没有公示，则物权权属纯粹为一种物权变动当事人的观念，第三人当然无从知晓，也就没有一种可以信赖的表征，其与他人的物权交易就可能不是与真正的权利人交易，因而就可能遭受损害。为防止这种状况的发生，有必要将原本存在于人们观念中的物权变动过程，外化为一定物态形式为公众所知，以维护交易过程的安全。“物权既然是排他权利，所以物权发生变动时，必然排斥第三人利益，因此为保护以第三人代表的社会秩序，法律要求物权的变动必须向社会展示，以期获得保护第三人的功效。”“物权所具有的对抗第三人的排他性，使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害，要求物权的变动应当与一定的技术手段结合起来。这一技术手段就是公示制度。”

在“物权状态说”看来，物权公示的对象为标的物上的物权状态，从而间接地公示物权的变动。论者认为，物权公示的目的首先在于透明物权关系，宣示物权归属状况，以维护标的物的静的安全。“物权公示使物上权属之状况公之于众，明确权利的归属，起着定分止争的作用，不论对所有权还是对他物权而言，都使义务人负不侵犯物权的义务。”“其作用在于使潜在的较以当事人能对标的物上的权利内容获得一清晰的认识，公示就是为此目的而设计的制度，故而，物权的现状无疑是公示的本体。”物权的绝对对世效力不仅要求对物权种类进行界定，同时也要求物权的具体种类具有可识别性。为了实现物权的可识别性，公示原则发挥了作用。否则，就无法解释作为公示方法之效力的公信力的问题。而公信力所要解决的正是被公示的物权现状与真实的权利状态的不一致。物权的变动则透过对前后两个不同的物权存在状态而获得认识。其实，物权人的相对人并不关注物权变动的过程，关注的是物上的权利。就物权人而言，他向外界表明的是他对何物拥有何种物权，使相对人负有不作为的义务，并不需要向外界表明这一物权得失变更的行为。

而按照“物权状态与变动说”，物权公示的客体包括两个，一是标的物上的物权状态；二是标的物上的物权变动。这实际上是上述两种观点的综合。因为物权为具有绝对排他性效力的权利，若某一物上已经成立物权，则与之不能两立的、有着同一内容的物权便不得再行成立。物权具有排他性，其变动常常产生排他效果，若不能由外界查悉其变动的征象，则难免致第三人于不测的损害。因此要发挥物权的排他作用，防止人对物的争夺、对他人财产的侵犯，物权公示制度使当事人及第三人能够直接从外部认识物权的存在及现象，物权法律关系据此得以透明。反之，若无此项制度，则于交易旺盛、物权变动频繁的市场交易中，不仅物权交易的安全将受到损害，且也必然害及第三人利益，从而最终使财产交易秩序陷于紊乱境地。足见物权的公示制度具有维护物的占有秩序和交易安全的双重作用。

其实，各种观点都有着自己特定的历史文化传统。例如，在形式主义（无论是物权形式主义还是债权形式主义）立法模式下，物权变动的结果依赖于公示本身，公示生效即彰显公示标的物上的物权状况；不过在“物权形式主义”的模式下，由于物权变动的意思表示与公示本身不可分离，因此，公示自然包含了物权变动的意思表示的公示。从物权公示制度的首要功能在于维护交易安全这一点来看，即使是“物权变动说”，其目的也主要在于公示物权变动的结果状态，使第三人在进行交易时知晓标的物上的物权权属状况，换言之，第三人仅需知道物权变动的结果(通过对动产占有的辨认确认动产上的物权权属，通过对登记的辨认确认不动产上的物权权属)，而对于该物权变动的行为及其过程，似无知晓的必要。单就这点看，“物权状态说”似更为可取。