更新时间：2024-01-08 09:56
永佃制产生的原因或途径是:农民开垦地主荒地;佃农长期耕种或改良地主土地；地主出卖土地耕作权；佃农缴纳佃价或押租；佃农私相顶退逐渐形成佃权；自耕农出卖或向地主投献土地，但保留其耕作权。
早期永佃制的形成，主要是农民垦荒或长期耕种、改良地主土地；后期的永佃制，更多的是农民价买佃权，或出卖所有权而保留耕作权。
一般认为，永佃制起源于宋代，明清迅速发展，江、浙、皖、赣、闽、台、粤诸省和北方部分地区较为流行。
清中叶以后，某些地区的永佃制开始衰落，但是江、浙、皖一带的永佃制在太平天国后曾一度有所恢复和发展。
在土地占有关系上，永佃制表现为土地的所有权同耕作权的分离,并有各自的称谓。通常前者称为田底（或田骨、粮田、大田、民田、正田、大买、大业、大苗、下皮田等），后者相应地称为田面（或田皮、质田、小田、客田、绍田、小买、小业、小苗、上皮田等）。
在典型的或完全的永佃制下,地主只能收租完粮（也有佃农完粮或地主佃农各半完粮的）,无权随意增租夺佃或干预佃农耕作，而佃农可退佃、转租或典卖佃权。田底、田面可分别让渡，其前提是，田面让渡不影响地主收租，田底让渡不影响佃农耕作。如佃农只能“永久”耕种或自由退佃，而不能转租和典卖佃权，则是一种不完全的或过渡形态的永佃制。上述两种永佃制常并存。
一些农民曾为争取永佃权而斗争。地租多为定额租制，垦荒永佃的租额较轻。田底、田面各有价格，田面价大多低于田底价，也有等于或高于田底价的。永佃制曾对某些地区农业生产的恢复和发展起过一定的作用。但是，田面的转租和买卖，往往变成同田底平行的一种地权，出现所谓一田二主或一田多主的局面。同时，地主也可通过价买或扣抵欠租的方式，收回田面，再集土地的所有权和耕作权于一身。田面权一旦与直接生产者相分离，佃农就必须在原有地租（田底租）之外，加纳田面租，导致地租负担的加重。愈到后期，田面愈成为地主富户的兼并对象。