租界开设之初，界内的商业不发达和建筑稀少。当局为了促进租界内的繁荣，1903年修建了一条贯穿东西的大道和南北向的七条小道，并在两旁种植杨树和樱花树，以创造良好的投资环境。于是，“有些日商在界内开设商店、旅馆等”。不过，直到1906年，“在界内租地盖房者只有41名日本人，所占土地不足租界土地的1/4，而大部分土地仍荒芜着”。甚至开辟二十多年后的1919年，日本驻苏州领事馆事务代理大和久义郎在给日本外务省的报告中也不得不承认“中国人是无论如何也不愿到日本租界内来进行商业活动的。”甚至日本人“也仅是数家小商店和一家肥皂店”。建筑物仅有面向洋务局的一派房屋及面向大运河的一片住宅公寓共20余栋。并据他的统计，居住在日租界内的日本侨民仅有24名。1920年代，苏州日租界曾经出现一个短暂的“中兴”。日商在界内建成砖瓦等工厂，还有日资在华经营的第一家缫丝厂，使苏州日租界终于有了点兴盛气象。然而好景不长，到1930年代，日租界再次走向下坡，一些日商兴建的工厂陆续停工。到1934年侨居苏州日租界的日本侨民也仅有78人，他们所经营的，“均系小资本商业”。植田捷雄在1941年出版的著作中也叹息到，“尽管我国投入巨资，建设道路，充实警察力量，但时至今日仍不见繁荣，毋宁说呈现出一片荒漠草原之状”。可以说苏州日租界自始至终都没有真正发展和繁荣起来。