学生是此地段的主要顾客。一天中没有明显的高峰与清淡时段的差异，但季节性的差异却相当大。学生利用餐饮店的动机，除了聊天，消遣之外，还有同学聚会或看书等。所以必须注意桌椅移动的便利，并准备书报杂志。列书型的餐饮店及快餐店均适宜于此地段。

（4）商业闹区

此地段是约会、聊天、逛街、休息动机不一的人士云集的场所，当然是开店最适当的地点，但也是大量投资的地段。该地段无论对什么类型的店都委适合，但必要条件是该店要有自己的特色，并且确实针对某些特定对象经营。由于周末及假日顾客较多，因此必须灵活地运用小时工。

（5）住宅区

此地段的顾客以附近居民为主，待客重点是如何体现亲切温暖感及提供新鲜美味的餐饮性。若是具有附近居民交谊中心的功能，如设置布告栏，主办交游、比赛等趣味性活动，则成功的可能性更大。

（6）市郊路段

有些餐饮业者在地价便宜的地点盖起特殊餐饮店，以其独特的风格而获得消费者的喜爱。此外由于快餐店在重要的交通要道 附近开设据点，也千万了市郊餐饮市场的新浪潮。随着有车阶层人士的日益增多，市郊地段也逐渐得到重视。在该地段餐饮店必须设有停车场，并且要有醒目引人的广告招牌。如果是专供便宜聚餐的大型餐厅，提供有特色的餐饮将是此地段的营业重点。

总之，开餐饮店必须配合该地段的特点，考虑原料的补给、人流多少、房租是否合理等问题，撰写最佳营业策略；并且经常注意地段环境的变化，建立金字招牌。

B.度假酒店的选址

越来越多的酒店，已经不再是以纯粹旅行住宿客人为主要对象，度假型或是其它的特色酒店，选址条件又有不同。

1.景区：山景，海，河，湖等水景，娱乐城，旅游区内或附近。

2.地质特色：温泉

3.历史古迹：古城，古村镇，历史遗迹，长城，运河

4.户外活动：高尔夫球场，滑雪场，极限运动区，运动场/体育馆

5.特殊活动：赌场，跑马场，赛车场。

6.人造综合区：综合开发结合会议，展览，游乐场，购物中心，度假等功能于一体的新商业体。

选址完成还需要做客观科学的评估，才能确保投资的可靠性。

不只是投资人要看评估结果，所有的酒店管理公司也是要看评估结果来决定是否接受委托管理。

可行性评估的内容包括：

1.项目定位

所在位置的概况，包括整体情况，主要商务区，经济情况，旅游概况，交通状况，旅游发展状况等。

周边地区间的发展状况，包括可资比较的酒店，历史业绩，市场构成，季节性分析，新增供给（酒店）。

项目地点分析，包括位置，环境，交通，地点优劣点分析。

可借鉴案例介绍，分析。

设计及市政配套分析，包括建筑设计，环境问题评估，开发管理，后勤区，景观美化及水电管理。

2.财务分析

所有投资不外乎多少投资，多少回报，几年回收。

财务分析内容包括：项目背景 研究目标 主要假设。内容包括：

A.酒店可持续性发展分析：

1 开发地块评估

2 设计策略

3 节能

4 废物管理

5 水资源的保护

6 原材料

7 顾客参与

8 结论

9 有价值的资源

B.预计使用率和平均房价水平

1 研究方法说明

2 竞争市场渗透率水平预测

3 拟建酒店渗透率预测

4 季节性模式

5 住宿率预测总结

6 平均房价水平预测

7 酒店住宿率、平均房价和平均每房间收益预测总结

C.营运现金流预测

1 介绍 (说明预测的方法跟基础)

2 固定和变动成本分析

3 定义 (主要是对跟中收入与成本的定义说明)

4 营运现金流预测假设

5 利息、税收、折旧和摊销前的收益总结

酒店可行性评估，不能保证或者做主观的建议，这是要由投资方就这些客观的数据，再根据自己本身的主观条件，然后做最后的酒店投资决策。

委托建筑师

不论是什么样的品牌酒店，最后的设计都是需要委托给一个建筑师，或者一个建筑设计公司去执行的。一个优良的建筑师，是设计出出类拔萃酒店的基本。因此选用合格的建筑师便成为关键，一般酒店管理公司都会有一个推荐名单，都是曾经跟酒店管理公司合作过的单位，业主当然也是可以提出自己喜欢的建筑师，只要酒店管理公司认为合格，也是可胜任的，否则双方还需要再协商。

设计流程

面积汇总表 area summary 由酒店管理公司根据他们的管理理念与流程，就酒店的所有功能空间，提出一份科学化的面积汇总表，作为建筑师的设计任务书的一部分。建筑师根据这个表进行方案设计，同时验证或调整实际面积。

设计摘要 design brief

除了上面的面积汇总表外，设计摘要是对整个功能与面积所代表的管理流程，做管理上的要求描述。特别是后场区的说明。

服务计划书/设计顾问邀请书

服务计划书文件由业主或酒店管理公司提供给设计顾问，规定了工程各个阶段的设计、制图和文件提交要求，包括概念设计、方案设计、初步设计和施工图/投标文件以及交付使用，旨在向业主提供一份收费建议书。基于相同服务范围的多份收费建议书，可供业主比较并迅速有效地进行甄选流程。

专家顾问团队

一个酒店的设计非常复杂，非一个建筑师所能独立完成，还需要许多专业的顾问在建筑师的指挥协调下，合力完成。这些专家顾问包括但不限于：

（i） 项目经理 Project Manager

（ii） 建筑师 Architect

（iii） 室内设计师 Interior Designer

（iv） 餐厅设计师 Restaurant Designer

（v） Spa设计顾问 Spa Consultant

（vi） 景观设计师 Landscape Architect

（vii） 结构工程师 Structural Engineer

（viii）机械/电气/管道工程师 MEP Consultants

（ix） 声学顾问 Acoustic Consultant

（x） 照明顾问 Lighting Consultant

（xi） 图案/标志顾问 Graphics/Signage Consultant

（xii） 厨房/洗衣房顾问 Kitchen/Laundry Consultant

（xiii）安防顾问 Security Consultant

（xiv） 通信顾问 Telecommunication Consultant

（xv） 视听顾问 Audio/Video Consultant

（xvi） 五金顾问 Hardware Consultant

建设过程

酒店的建设过程跟一般建设工程并没有什么不同的，应该严格按照设计图纸施工。比较需要注意的是综合协调。在国外都是委托一个项目管理公司做项目管理 Project Management的。但是在中国还不普及，业主喜欢用自己的故事部门直接管理。这个做法产生很多问题。因为酒店建设是需要对设计管理及施工管理很强的人员，并且加上严密的组织才能有效执行。即使对设计与施工有经验，还需要能同时对酒店的管理，设计及施工具有经验。另外绝大多数的国际品牌酒店管理公司都需要外语交流，所以产生的问题极多。所以一个专门的酒店项目顾问公司SERVICE IN HOSPITALITY CONSULTING会是比较好的选择。

竣工移交

酒店管理公司对于移交，一般会要求以下的文件：

（i） 工程竣工和移交时间表

（ii） 工程缺陷检查时间表

（iii） 综合信息包括：

设备备件清单

所有设备标签清单

钥匙清单

涂料颜色和材料清单

专有产品名称和供应商信息

质保、保修单和押金

建材备料清单

所有服务供应商和设备厂商的最新资料清单

所有机械、电气、给排水和消防系统的平衡和试运行报告

所有语音/数据和MATV网络综合布线测试报告

培训安排

设备维护日程表

（iv）实质竣工文件中规定的所有文件，视个别酒店管理公司的要求。

业主负责确保承包商编制一份工程缺陷检查时间表。该时间表列出了经多方协商的移交日期，并为建设施工团队预留了充足的时间用于检查工程缺陷、完成修补工作以及复查。鉴于大多数酒店的规模，这将是一个漫长而又复杂的过程，需要周密规划与严格实施。

开始进行工程缺陷检查之前，管理集团应与业主的建设施工团队共同参与检查过程，制定检查规范并设定质量标准。然后，建设施工团队将质量标准应用于酒店资产平衡中。建设施工团队包括业主代表，建筑师，内部设计师，机械、电气、管道、结构布线人员，视音频系统安装人员，安防和消防设计顾问及承包商代表。该流程的管理工作由建设施工团队负责。

承包商负责制定详尽的、分项列出的检查模板，包括客房、公共区、后场区以及建筑外观和景观模板等。承包商将所有工程缺陷资料输入一个电脑跟踪程序，以便于按子条目进行排序并在复查阶段能有效地进行跟进。

移交时间安排表 Occupancy Schedule

酒店的某些区域需要在其它区域启用之前提前入驻。管理集团通常会同意在施工期间与承包商一同入驻。下列表格列出了哪些区域需要提前入驻及其时间安排。承包商移交的所有区域必须全部竣工、人员可以安全进出并配备了运转正常的MEP和消防系统。

酒店开业前的筹备是非常复杂的，主要是要准备的项目繁杂，而且是软硬件的交叉，也就是管理界面的开始。酒店筹备既是机会也是挑战，酒店开了客人自然就来的观念已经过时，酒店开幕与歇业的速度是一样快的。如何尽快的吸引客人，如何有收入，是需要及时尽快做到的。

1. Hotel Project Construction Checklist项目工程检查清单

2. Hotel Opening Furniture and Fixtures Program酒店开业家具器具

3. Hotel Pre Opening Administration Checklist酒店行政筹备清单

4. Hotel Housekeeping Pre Opening Checklist酒店清洁筹备清单

5. Hotel Sales and Marketing Pre Opening Checklist阶段销售及市场筹备清单

6. Finance Department Pre Opening Checklist酒店财务筹备清单

7. Hotel Human Resources Pre Opening Checklist酒店人力筹备清单

8. Hotel Engineering Pre Opening Checklist酒店设备工程筹备清单

9. Hotel Purchase Department Pre Opening Checklist酒店采购部门筹备清单

10. Restaurant Pre Opening Checklist餐厅筹备清单

11. Food and Beverage Pre Opening Checklist餐饮筹备清单

12. Hotel Pre opening Mock Room Set Up Checklist Word酒店样板间筹备清单

13. Hotel Laundry Pre Opening Program酒店洗衣服筹备清单

14. Kitchen Pre Opening Checklist厨房筹备清单

15. Food and Beverage Manager Pre Opening Checklist餐饮总监筹备清单

16. Hotel Pre Opening Critical Path酒店筹备重点路径

17. Hotel Pre Opening Program酒店筹备计划

18. Hotel Pre Opening Financial Projections酒店筹备财务测算

19. Hotel Pre Opening Forecast酒店筹备预测