1993年，在美国芝加哥举行的国际建筑师协会第19次代表大会上，与会代表针对“可持续发展”主题在21世纪对城市建筑与规划的挑战等相关内容进行了讨论，最后通过了《芝加哥宣言》，在争取人类与自然环境“持久未来的相互依赖”方面达成了共识。此举使城市与建筑的规划设计在创作指导思想上进入了一个新的时期。人们认识到，当今社会的发展对环境造成了严重破坏，这种状况是不能持久的，健康的环境应具有不可缺少的内在的价值。人类与整个自然环境在生态上是相互依赖的，这种相互依赖的持久性要求所有方面建立伙伴的、平等的和平衡的关系。

宣言指出：要遵循既保证全球发展、又保护人类环境的建筑设计方向，并采取相应的措施；建筑物与建筑环境在人类对自然环境及生活质量的影响中起着重要作用。建筑设计要求提高到持续性设计的标准，持续性设计应综合考虑资源和能源的利用，健康的建筑与材料及对生态和社会敏感反应的土地的利用，以及一种能起到鼓舞、肯定及培养作用的美学灵敏性。持续性的设计一方面可以在很大程度上减轻人类对自然环境的消极影响，另一方面又可以改善生活质量，提高生活水平。因而建筑设计更要重视生态环境问题。建筑已进入了“生态建筑学”时代（或称“绿色建筑”时代）。可持续发展是从环境污染对人类生存与发展的关系角度提出的，但是可持续发展还要注意与经济、人口、社会、资源和环境5个方面协调发展。

联合国1996年在土耳其伊斯坦布尔召开的第二届人类住区大会通过了各国建设住区的指导性文件——《人居议程》。《人居议程》对可持续的人类住区勾画了确切的设想——“人人享有适当的住房、健康而又安全的环境、基本服务、富有成效且自由选择的工作”。消除贫穷是人类住区发展的关键所在。可持续发展对人类住区发展至关重要，它充分考虑了实现经济增长、社会发展和环境保护要求和必要性。《人居议程》主要包含以下两方面内容：

第一，人人享有适当的住房。“它指个人不受干扰的适当的地方；适当的空间；适当的安全；土地使用期的法律保障；适当的照明、取暖和通风；适当的基础设施，如供水、卫生和垃圾管理设施；适当的环境质量和与保健有关的因素；以及相对工作地点和方便的位置，所有这一切都应当在可负担的范围内取得”。

第二，要有基本的基础设施和服务：“安全水的供应、环境卫生、废物管理、社会福利、集体运输和通讯设施、能源、保健和急救服务、学校和公共安全和绿地管理等等。充足的基本服务是住房的关键因素之一，若缺乏之，则会严重危害人的健康、生产力和生活质量，对城乡地区生活贫困者来说尤为如此”。

改革开放以来，随着经济的快速发展，中国人均居住水平得到了大幅度的提高。据统计，2000年中国城镇住宅人均建筑面积为20平方米，农村住宅人均建筑面积为25平方米，已经达到了世界中高收入人群的居住水平。而实际上，2000年中国城市居民人均纯收入为6280元，农村居民人均纯收入为2253元，在世界上最多属于中低收入水平。可见，目前中国人均居住水平与人均收入水平已经出现了严重脱离。我们要以可持续发展的观念来思考符合中国国情的住房政策和住房标准，积极引导和控制居住标准。

中国地少人多，资源相对紧缺。中国人均林地1.8亩，为世界水平1/8，人均天然草地3.3亩，不及世界水平1/3，人均水资源2200方，为世界水平的1/4，人居环境可持续发展面临严峻的挑战。我们不可能承受西方发达国家的消费模式，我们应该积极提倡理性消费，坚持公平、公正地使用公共资源。以住房户型为例，我们不可能搞过大的户型。实践也说明，住房的舒适度不完全与住房面积正相关，空间尺度过大反而产生空荡、冷漠的空间感受，缺乏亲切感。大量无效空间往往是与不健康的消费心理有关，即为满足一种占有欲。适度消费、理性消费是文明、高尚的表现。占社会绝大多数比例的中低收入家庭是住房消费的主要群体，只有满足这些人群的需求才能实现“人人享有适当住房”的目标。

中国人民自古以来就重视人和环境的关系，早在<黄帝内经>中就提出了“人与天地相应”的观点，说明了人与自然的相互关系。在古代朴素的辩证思想影响下，人们用“相生”、“相克”的观点来表达环境和人体健康之间相互依存、相互制约的关系。对于环境的生态本质,古代中国曾达到相当深刻的认识.如道教的阴阳太极图，认为“阴阳互补,虚实并存”，这种不断运动的思想是极符合生态学原理的。中国传统的风水学说中有“得水藏风”的说法,这对选择居住环境的地址很有参考价值，而“负阴抱阳，山面水”就是选址的基本原则，过去很多自然村的基地的选择,往往是符合这个原则的。中国传统的哲学思想中有“天人合一”的说法。其本质应当看作是一种古代生态观的体现。

“天人合一”思想是中国优秀的传统哲学思想.儒家的“天地与我并生，万物与我为一”、道家的“道法自然，返璞归真”的思想都强调了人与社会、自然的和谐。儒家重人道，道家重天道。返朴归真的生活，使生命活得有意识，让生活同生命相和谐.要尊重生活，维护生命。以生态为中心的世界观表达的就是返朴归真的生活.这是一种富有创造力和想像力的生活，是同自然界和宇宙生命力量相联系的生活。“天人合一”既是一种宇宙观,也是一种道德观。

树立起可持续发展的建筑观，就为今后的城市规划与建筑设计、人居环境的改善与创新指明了目的、方向与手段.树立正确的、符合客观发展规律的建筑与规划指导思想非常重要。要敢于改革和创新，为居民创造良好、舒适的生活环境，造福于民，使人民安居乐业.

区域层面人居模式 首先，区域层面的人居环境，人居的模式，很重要的是要强调区域的协调，营造丰富多彩的人与大自然融合的人居环境，如果各个城市之间各自为政，以邻为壑，必然会导致资源、环境的低效利用和环境的破坏。所以我们首先就应该注重区域性的基础设施统筹规划，共建，共享。例如能源供应，道路交通网络，机场码头，水利工程，水源保护，防洪设施，污水排放预处理系统，自然保护区，动物迁徙通道，生态敏感区，重大公共服务设施的布局等等，这就是需要有一个区域的协调。

正如美国著名的城市学家芒福德所指出的，随着人们余暇的增加，保存自然环境显得空前的重要，今天我们中国进入了小康社会，我们除了日常的生活以外，我们也越来越需要去休闲，去度假。因此需要在临近有足够容量的休闲场所供人们就近到森林、草地、山谷、溪流、水边去游泳、爬山、宿营，而不至于过分拥挤，使其变为“休闲贫民窟”。今天我们可能已经有这个现象，到了杭州，你挤得受不了，事实上，现在不少旅游度假区常人满为患，对自然生态环境的破坏，这应该成为影响可持续发展人居环境的重要因素之一。

城镇层面人居模式 第二，城镇层面上的人居模式，我认为对于我们中国来讲，尤其要建设一个紧凑型的模式，这是可持续发展人居环境的战略选择。所谓的紧凑型城市，这是欧共体首先提出来的。城市的经济和社会的重要性最终依赖于由空间密度提供的使用方便的交通，以及利用这种机会的人们和机构的绝对多样性。密集了，你就容易选择，你有多样性的选择，交通也方便。强调混合使用和密集开发的策略导致人们居住的更靠近工作地点和日常生活所必须的服务设施，那样小汽车就成为一种选择，而不是必需品。在西方很多城市，搞的很散，他只能用小汽车，耗能，交通时间增加，对于中国来讲，在城镇层面的这个人居模式必须倡导建设一个紧凑型的城市。这儿也有一个统计，随着城市人口的密度从五千，一万，一万五的增加，道路长度明显的缩短，道路长度缩短，便意味着道路面积减少，交通距离减少，必然带来了耗能的减少，人口密度增加，每年年均的汽油消耗在减少，这就是可持续的。

社区层面人居模式 第三，社区层面的人居模式，社区的可持续发展的建构随着住房分配制度的改革，单位分配已经被市场购房所代替，从而我们的人从原来的单位人回归到了成为一个社会人。显然社区已经成为人们家庭生活、居住最密切的社会单元，温馨的单元。费孝通先生指出，以地区为范围，人们在地缘基础上结成的互助合作的群体，用以区别在学院基础上形成的互助合作的亲属群体，学院群体最基本的单元就是家庭，逐步扩大变成地缘群体，地缘群体最基本的就是邻里，邻里是比邻而居的互助合作的群体，人的人居环境。我们今天就是要把社会学的一些原理，注入到居住区的规划设计当中，去营造一个好的邻里的居住环境。社区的概念，有助于我们城市规划设计思想的完善与提高。

也就是说，我们规划当中，要更多的去关注人的行为，心理，感情，人际之间的关系。例如在小区提供多类型的住宅，多功能的土地使用，多种的就业机会，以及步行距离来框定小区的规模等等，这些都是从可持续发展的角度为人们创造更好的生活。

家居层面人居模式 第四，就是在家居层面上的人居模式。家居的生活对我们绝大多数人来讲，是一生中占据最多时间的那个部分，因为要在家里起居，睡眠，餐饮，洗浴，养老等等，一生大部分是在家里。家居生活的载体就是我们住房，因此住宅环境的质量是人居环境当中最基本，最重要的，住房是可持续发展的关键问题。近年来，在政府强有力的组织推动下，优秀的试点工程，示范工程，安居工程可以说是层出不穷，使人们获得了舒适、方便、安全、卫生的住房。这些试点、示范对可持续发展战略的贯彻已经有很多好的经验，如节能，节地，节水，新技术，新材料的应用等等。

家居层面

第一，政府重视，形成共识。

全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任。各国政府要全面、逐步实现国际法律文件提出的“人人享有适当住房”的权力，制定和实施人类住区发展战略，着重为人类住区创造切实可行的良好环境。各国的住房建设在市场配置同时，必须要借助政府的力量来保护弱势群体基本居住要求，这是经济、社会“协调、全面、可持续和稳定发展”的内在要求和必要保证。

第二，进一步完善住房保障体系。

最近几年中国的住宅建设和人居改善取得了举世瞩目的巨大成就，突破了传统的住房供应体制，建立了新的住房供应体制：高收入的家庭购买商品房，中低收入家庭政府给以扶持政策的经济适用房，最困难家庭可以申请廉租住房。

但我国的整体经济实力还不强，部分地方政府的认识和执行上还存在这样那样的偏差；城镇住宅人均建筑面积与发达国家相比还有很大差距；社会保障性住宅还未普遍推行，经济适用房建设还很不平衡，廉租屋政策发展迟缓且并未完全推广；住宅建设产业化程度和科技含量比较低；广大中低收入阶层改善住房的能力还较差、改善住房的愿望十分强烈，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。要真正树立“以人为本”的、科学的可持续发展观和正确的政绩观，建议政府建立住房保障基金，每年提取一定比例的资金，从各种渠道调动各种财政资源，来增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；尽量增加居民实物动迁的比例，多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。

第三，严格土地管理，进一步完善土地管理体制。

改革开放以来，我国房地产业的兴起、城市化进程的加快和国民经济的持续快速发展成就，无不与我国的土地使用制度改革和土地资产的运作有关。新一轮的土地“圈地运动”方兴未艾，土地出让收入、房地产税收已成为区域经济发展的最主要资金来源。据不完全统计，截至2003年上半年，13年来全国累计收取的土地出让金已达6000多亿元。但与此同时，全国的商品房空置率却有增无减，土地的闲置状况也非常严重。据调查，全国现有各级各类开发区3800多家，尚不包括乡、镇、村自行设立和尚未上报的开发区；在对24个省（区、市）的统计中，各类园区规划占地面积达3.6万平方公里，超过了现有城市的建设用地总量；在全国省级以上900多家开发区中，国家批准规划近3000万亩，已经开发的仅占规划总面积的13.5%。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势，况且还有大量的银行贷款和稀缺土地资源的浪费（据有关资料统计，自20世纪80年代末以来，即使作最保守的估计，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年也达100亿以上）。

土地市场的规范运作是住宅产业、城市健康发展的基石。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况（而不是根据“政绩”）适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国的土地供应要有统一的协调机制，国家、省市级政府应加大土地供应的宏观调控力度，严防土地失控现象重演。同时，还要正确处理好土地的供应结构，保证中低价社会保障住房用地。

我国土地、人口、经济发展与粮食安全之间的矛盾随着时间的推移将愈加激烈，现在我们透支未来土地资源而放大当前“GDP”的现象已十分严重，本着对历史、子孙和未来负责的精神，从现在起就必须珍惜每一寸土地，运用法律和行政的手段来制止对“圈地运动”的冲动。土地出让一律按“三公”原则实行招投标、拍卖制度，杜绝土地市场黑箱操作及“空手道”现象，防止土地市场的炒作和国有资产的流失。

对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律、政策，要规范运作，要有约束性和严肃性，可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断。当前最重要的是要收紧土地的口子，按法律法规该收回的坚决收回，该拍卖的坚决拍卖，让土地回到真正有实力、真正需要土地干实事的开发商手中；对转让土地所获得的收益，政府要控制其收益的比例并通过税收等形式收取一定的级差收益，防止因炒卖土地而导致的不合理“暴富”，防止国有资产的流失，进而防止房价和经济的大起大落。

第四，加强法律建设，为可持续人类居住区建设提供法律保障。

住宅产业在我国还是一个年轻的行业，在住宅产业的发展和住宅保障体系方面的法律、法规建设还很不完善， <产品质量法>和<消费者权益保护法>对最大标的的商品房不适用，在土地管理和房屋中介管理方面还存在执法不严的情况，广大住房消费者在权益保护方面明显处于弱势。因此，住宅产业方面的法制建设已显得迫在眉睫。我们期盼《住宅法》早日出台，也期盼着它的草稿尽早同广大群众见面，以便集思广益、形成共识。

胡锦涛总书记在2003年3月9日中央人口资源环境工作会议上指出，“国土工作要坚持开发和节约并举，把节约放在首位，在开发中保护，最大限度地发挥资源的经济效益、社会效益和环境效益”。我国可持续的人类住区发展必须立足于中国实际、地区特点、顺应历史潮流，切实转变经济增长方式，走经济持续发展、资源永续利用、环境不断改善、生态良性循环的发展新路。