（2）物业发展及销售：来自物业销售之已收及应收总收益；

（3）工业业务：销售所制造之胶管；

（4）休闲业务：经营高尔夫球会业务及其相关服务。集团在上海浦东经营一个洞高尔夫球场－汤臣上海浦东高尔夫球会。

（一）业绩增长乃归因于集团投资物业公平值变动时产生之收益28.58亿元，倘撇除投资物业公平值之变动，除税前溢利将为3.33亿元，而去年则为10.88亿元；

（二）物业投资：营业额增加31・7%至1.07亿元，经营溢利亦增加53.7倍至29.96亿元；

（三）物业发展及销售：营业额下跌79.9%至4.2亿元，经营溢利亦下跌79.7%至2.16亿元；

1・汤臣一品是集团一项重要住宅发展项目，总住宅楼面面积为11.74万平方米。该项目在年内获确认之销售及租赁收入为2.9亿元，占集团之经营收益总额41%。此外，汤臣一品于年内录得出售及公平值变动时产生之收益净额29.41亿元。于2009年12月31日，汤臣一品的A栋及C栋住宅大楼中38%之总住宅楼面面积已予出售，而B栋住宅大楼44%之总住宅楼面面积已予出租；

2・集团持有70%权益的汤臣湖庭花园，于2009年12月31日，集团已记入预收款项总额13.4亿元并将于2010年度之全年业绩内予以确认。第二期之建筑工程预期于2010年完成；

3・汤臣高尔夫别墅及花园项目现时仅余少量单位可供出售，其销售收益占集团之经营收益总额3%；商业及工业大厦之租金收入及管理费为集团带来持续及稳定之经常性收入，占集团之经营收益总额11%；

（四）工业业务：营业额下跌31・1%至4387万元，业绩转盈为亏，录得经营亏损430万元；

（五）消闲业务：营业额上升13.5%至9026万元，经营亏损则扩大1.7倍至1350万元。年内，由于入住率下降，集团应占上海锦江汤臣洲际大酒店溢利106万元；

（六）证券买卖：收益减少40.3%至4236万元，业绩转亏为盈，录得经营溢利2350万元；

（七）于2009年12月31日，集团之现金及现金等值项目为27.29亿元，而借款为3.31亿元，当中3%须于一年内偿还，21%须于一年后两年内偿还，余下则于两年后五年内偿还。流比率为2.51倍，资本负债比率（即负债总额除以权益持有人应占权益）为63.8%。

作为天津市20项重大服务业项目之一、金融城重要组成部分的津湾广场，其二期项目4栋建筑将全面开工，在继承一期项目多种消费业态基础上，打造成海河沿岸的高端商务区。

津湾二期项目由7号楼至10号楼组成，新建地上建筑面积37.07万平方米，地下建筑面积14.58万平方米。包括高级商务办公写字楼、高级公寓、酒店、商业等业态。

其中，7号楼最高建筑高度120米，由26、21、19、16层高层主体及4层裙房组成。主体建筑首层为公寓大堂及商业，裙房和主楼的2层至4层设计为商业，4层以上则为居住型公寓；8号楼的建筑高度为240米，由58层主楼及5－8层裙房组成。业态将包括公寓和商业两部分：1－4层为商业和会所，将汇聚形象店、体验店等。而高端会所将设置健身房、游泳池、SPA养生和壁球等休闲设施。4层以上为公寓，定位为高端人士提供的顶级公寓；9号楼的建筑高度为299.8米，将成为整个津湾广场中最高的建筑，该建筑由68层主楼与4层裙房组成。1－4层将汇集餐饮、商业。5－29层将建设为高端写字楼，30－42为酒店公寓。其余楼层设计为高端5星级酒店，配备260间客房，提供住宿、会议、商务、餐饮等功能。

同时，在4栋建筑的地下部分，将配有地下车库、商业等业态，与一期建筑相互连接，预计可容纳汽车2000余辆。

汤臣一品位于浦东陆家嘴金融区滨江大道旁，由两栋40层和两栋44层的豪华公寓和一座高级江景会所构成，面积在434～1240平方米，共220套。是上海目前唯一按照别墅尺度进行规划设计的高档公寓。其中A幢D幢为一层一户，平层面积约为597平方米，复式面积约为824-986㎡；B幢与C幢为一层两户，单套平层面积约为435平方米，复式面积约为605-1240㎡；目前，A幢及C幢在售，B幢出租，D幢尚未公开。

作为小陆家嘴核心区的国际大宅，汤臣一品拥有一线江景、正对外滩，拥揽上海地标性的景观建筑；选用世界级的建材设施、配置和周全的安保系统等，并提供私人管家服务。

汤臣湖庭花园二期位于上海浦东罗山路，紧邻汤臣高尔夫球场与中央公园，是汤臣集团继汤臣高尔夫别墅之后的又一别墅作品。项目总建筑面积约14万平方米，为纯别墅小区，包含独栋别墅与联排别墅。独栋别墅面积约570平方米，联排别墅面积约386-400平方米。二期立面延续了汤臣设计的一贯作风，低调、简约、现代。一期推出百套房源于开盘当日即被抢购一空；二期联排别墅于2009年4月再写逆市热销佳话，极短时间内，首批推出房源即已基本售完。

在汤臣高尔夫球场内开发的汤臣高尔夫别墅，是浦东地区最早开发的顶级别墅项目，也是上海唯一的市中心高尔夫球场别墅。项目自1996年起开发，至今已发展成为浦东极具规模和影响力的成熟国际社区。2004年，汤臣高尔夫别墅荣获上海最受欢迎楼盘评选特别大奖。

汤臣高尔夫别墅第8期位于汤臣高尔夫球场东南侧，项目总占地面积133160平方米，为地中海式、拉斯维加式和古典法式的全石材别墅，并首次将电梯设计运用于独立别墅中。每户拥有占地1.5～3亩的超大面积花园，并设有超大面积露台，可凭栏远眺球场的辽阔美景、呼吸140万平方米的新鲜空气，彰显朗朗大户风范。

位于湖南路511号，近华山路、兴国宾馆正对面，与淮海路、衡山路、徐家汇商圈几步之遥，百年以来一致公认的中心区域和贵族地段。毗邻领馆区和众多名宅，坐拥市中心罕见大规模绿化，领略这里特有的人文历史环境和价值。3米层高，专设地下车库，共52套欧洲宫廷建筑风格别墅，面积145平方米—264平方米不等、近20种个性化房型。纯住宅别墅空间，演绎万种风情和决无再版的典藏价值。除仅余数个车位可供出售外，整个项目之住宅面积已全部出售。

汤臣金融大厦位于陆家嘴金融贸易区东方路、张杨路、世纪大道三路交汇处，是在陆家嘴金融贸易区内率先落成的涉外办公楼。

大厦建筑面积56,000平方米，其中地上25层，内辟特大坪展示空间，可弹性隔间，是金融业、保险业、证券业和生产要素市场的理想营业场所。大楼所用建材设施及品质均达到国际先进水准，独特金色玻璃幕墙，气派庄重。

目前大厦入住率达95%以上。其中包括中国贸促会等政府机构，中信实业银行、浦东发展银行、兴业银行、华侨银行等商业银行，瑞士大昌洋行、五十铃汽车、龙宇国际等大型企业入驻。

徐枫女士，汤臣集团董事长，香港上市公司“汤臣集团有限公司”董事局主席兼董事总经理。早期，在其十五年的荧屏演艺生涯里共主演了约50部电影，曾多次获最佳女主角奖项，并于台湾金马奖中两度封后。徐枫女士主演的第一部电影《侠女》即获戛纳影展“技术委员会大奖”，这是中国电影首次入围戛纳影展并赢得奖项。

1984年徐枫女士在台湾创立“汤臣电影事业有限公司”。随后于香港、上海分别设立分公司。前后拍摄了26部优秀电影，获奖无数；1992年制作的《霸王别姬》在次年的戛纳影展首次为中国电影赢得“金棕榈”殊荣，并获美国最佳外语片金球奖。戛纳影展并于1998年颁发“最杰出制片人奖”表彰徐枫女士为推广中国电影所做出的贡献。这亦是戛纳影展首次向华人世界颁发如此特殊的最高荣誉，备受国际关注。于2002年，成立“汤臣国际娱乐控股有限公司”，促进娱乐事业迈向现代化、国际化和多元化的发展方向。

1992年，徐枫女士与其夫汤君年先生响应中央政府、上海市政府建设浦东的号召，开始在上海投资。迄今已滚动累计投入逾二十亿美元的资金，对浦东的开发不遗余力，为此上海市政府特别颁发上海最高奖章“白玉兰”奖，表彰汤君年先生投资浦东建设所付出的决心与坚持。徐枫女士所率领的汤臣集团十数年在上海的辛勤耕耘，目前已经取得累累的硕果和卓著的声名，“汤臣”已成为业界的知名品牌，同时亦成为品质的代名词。

2001年，徐枫女士获摩纳哥王室委任为“摩纳哥驻上海名誉领事”，并同年于上海设立领事馆。

汤臣集团的房地产业将在董事长徐枫女士的带领下一如既往继续踏步前进，朝着国际化的方向发展，汤臣集团将逐步成长为一个以房地产业为基础，跨领域，多元化的大型国际企业集团。

发展目标

自1992年投资上海至今，汤臣集团所处阶段已从初期的大量投资期转变为成长收获期，集团旗下的房地产项目硕果累累。展望未来，汤臣集团将继续在政府领导下，有计划的开发高尔夫球场二期工程项目。

汤臣集团投资上海成功，与以下几点原因密不可分：

正是这样的远见卓识，使汤臣集团在上海浦东改革开放的宏流中不断以稳步上升的趋势发展。

时光荏苒，回味多年间前进的足迹，汤臣集团也走过艰难的历程。但汤臣集团始终坚信，看好上海，看好浦东，这种战略目光是正确而且长远的。集团董事长徐枫女士认为，“21世纪全球的经济重心在中国，中国的经济中心在上海，上海的未来在浦东。”在当今上海将成为世界又一个金融中心的大背景下，我们深信中国将创造下个世纪的经济奇迹。

辉煌的过去已成为历史，作为浦东最早的投资者之一，未来的岁月，汤臣集团将从房地产开发商稳步成长为一个以房地产业为基础，跨领域，多元化的大型企业集团。坚持不懈地为浦东的投资开发身先士卒，积极配合政府，并促使更多的港、澳、台同胞可以为祖国的建设做出贡献。

2009年荣膺“年度影响力品牌”大奖。

荣膺“中国杰出贡献企业奖”。

荣获“城市最具影响力运营商”。

荣获“建国60周年创新先进单位”。

在第二届“金地产奖”评选中，荣获“金地产奖·卓越品牌奖”。

荣获上海市民政局表彰颁发“抗震救灾捐赠特别奖”。

2008年荣获浦东新区慈善公益联合捐组委会颁发的浦东新区“慈善公益之星”荣誉称号。

2005年在上海市房地产协会主办的“上海房产十八年大型活动颁奖盛典”中，获颁“最佳十大外资房地产企业”奖、“先进集体十连冠纪念”奖。

2009年汤臣一品荣获“城市地标性建筑”大奖。

汤臣一品荣膺“2009中国国际化典范住宅项目”。

汤臣一品获得“上海城市地标楼盘”。

“最具影响力国际社区”花落汤臣一品。

汤臣一品荣获“2009中国房地产最佳国际品质住宅”大奖。

2004年汤臣高尔夫别墅荣获上海最受欢迎楼盘评选特别大奖。

2009年

汤臣集团执行董事汤子嘉荣获“年度领导力人物”大奖。

汤臣集团执行董事汤子嘉荣获“城市最具影响力领军人物”称号。

汤臣集团董事局主席徐枫女士、执行董事汤子嘉先生、董事局副主席汤珈铖先生荣获“传承典范”大奖。

汤臣集团执行董事汤子嘉先生荣膺“2009CIHAF中国房地产十大新领军人物”。

汤臣集团董事局副主席汤珈铖先生荣膺“建国60周年华人之星”及“建国60周年创新人物”称号。

汤臣集团执行董事汤子嘉先生荣膺“2009中国房地产年度新锐人物称号”。

2005年

在上海市房地产协会主办的“上海房产十八年大型活动颁奖盛典”中，汤臣集团创始人汤君年先生被授予“特别荣誉奖”，现任董事长徐枫女士“十大杰出巾帼企业家”奖，集团资深顾问徐彬先生“十大优秀企业家”奖。

1996年

汤臣集团创始人汤君年先生荣获上海市政府授予的上海市最高奖章〖白玉兰〗奖，

上海市浦东新区管理委员会授予的〖浦东新区荣誉市民〗称号，及首届〖浦东开发建设杰出人才〗奖。

汤臣集团：远见卓识 17年前的谋略

成功企业，其领袖必然识见高远。

17年前，上海正在开发改革声中渐渐苏醒，外商慕名前来，络绎于外滩寻找机会，国家则独具匠心，定下建设浦东的世纪规划。相对于繁华的浦西，当时的浦东只是片片农田，上海人甚至说：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”然而，汤臣集团有限公司创办人汤君年先生，当时却已看到不一样的画面：“我非常看好上海，此地一定是未来世界经济舞台的中心，浦西是一张已经画好的图画，而浦东只是一张白纸，正待大手笔挥洒。”

如今，汤臣集团已经在香港上市20年，在上海浦东扎根17年。这17年，是浦东经济建设高速发展的17年，也是汤臣集团见证中国发展的17年。

远见卓识 17年前的谋略

1992年，汤君年先生指着一片芦苇地对汤臣集团现任董事局主席徐枫女士说“这里就是将来的汤臣高尔夫球场、汤臣国际俱乐部和汤臣高尔夫别墅。”这就是汤君年先生当时在浦东，也就是现在的龙东大道，考察汤臣高尔夫球场土地时的情形。

20世纪90年代初的上海，与60年代的巴黎相互呼应，蓬莱路一字儿排开的“石库门”，砖木结构的房子，咿咿呀呀的木头地板诉说着半个多世纪的历史。此时的浦东，则是一片荒地。当时，国家刚刚宣布开发浦东，连一些官员都不相信浦东开发能成功，但汤君年却已认定这里会是上海的“曼哈顿”。这是一种基于对上海地理、历史、地位的深刻认知和企业家的敏锐而做出的结论。

从地理位置来看，上海处于我国海岸线的中点、长江的入海口。上海外与大洋相通，内和富庶的长江三角洲相连，北有苏常锡，南有杭嘉湖，沿长江航道远可上溯到四川盆地，流域面积广大。纵观世界，上海更是直指太平洋的中国门户，独一无二的优越地理条件，奠定了上海地理中心的优势。

从历史地位来看，上海无疑是近代中国最大的金融中心。鸦片战争之前，上海的钱庄业逐渐兴起，开埠后，上海作为中国最大内外贸易口岸的地位得到确立，带有近代意义的金融地位也随之得到确立。而外商银行的涌入和中国自办银行的兴起，又为上海的金融中心地位奠定了基础。从这个意义上讲，至上世纪二三十年代，上海的金融中心地位已牢牢确立。

基于企业家的敏锐，汤君年还看到了上海在新的历史背景之下的机会：一、上海是长江流域的经济龙头，整个长江流域的GDP占了中国的1/4；二、上海拥有中国一流人才的优势；三、上海国际化程度高，政府办事有规范。至于为什么要开发浦东而不是浦西，他的答案也很简单：浦西是一张已经画好的图画，而浦东则是一张白纸。被人说是具有“闻地”本领的汤君年，希望在浦东这张“白纸”上尽情施展。

步履坎坷 紧抓发展机遇

浦东开发建设以来，中央先后明确了一系列政策措施，支持浦东加快基础设施建设和改善吸引外商投资的政策体制环境。从此，上海一跃成为全国对外开放的前锋。1992年10月12日，江泽民同志指出：“以上海浦东开发开放为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃”，这也为上海外向型和开放型经济的发展指明了方向。上海开始大力实施对外和对内双向开放，以开放促改革、促发展，以“高起点、宽领域、全方位”为口号，以浦东开放为“领头羊”，东西联动，全面发展。

浦东的迅速发展，在汤君年的意料之中，而过程之坎坷，却又在其意料之外。

1993年6月24日，中国政府发出了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，一轮全面宏观调控由此展开。随着调控的深入，正在浦东大举投入的汤臣集团受到严峻挑战。之前，汤君年采用了在台湾开发地产的经验，以预售制度及银行融资方式滚动发展。宏观调控开始后，银行向身处“下雨天”的发展商收伞，地产市场也一片暗淡。汤臣集团面临巨大财务压力。市场萧条，令汤臣集团投资到浦东的数亿美元资金无法回笼。银根紧缩，令汤臣集团不但融资无门，相反还要面临被追贷的尴尬，而汤臣集团的很多项目，都正处于急需投钱的状况。

风声鹤唳之下，参与浦东开发的不少人开始退缩。只有汤臣集团步履坚定的继续向前。并且，基于一种企业的战略眼光，汤臣集团也将“人才是企业的核心资源”放在了首位，在当时的困难时期，汤臣集团没有裁掉一名员工。

破釜沉舟 立足于政策的制高点

看准政策方向后的汤君年，开始破釜沉舟，陆续抛售海外房产，然后全都投向浦东，以填补资金空缺；同时，他不惜低价出让部分准备远期开发的土地，以保持骨干项目的进行。

英雄断时势，时势造英雄。

进入新世纪后，上海重点突出国际金融中心和国际航运中心的建设，对外对内开放取得了巨大的成就。在利用外资方面，1999年，上海吸收外商直接投资合同外资金额41.04亿美元。至1999年底，上海累计吸收合同外资金额达390.34亿美元。有254家世界500强企业进入上海。在进出口方面，1999年，上海进出口贸易总额达386.04亿美元。上海港外贸进出口货物吞吐量6285万吨，口岸进出口总值761.5亿美元，位居全国港口榜首。与此同时，浦东金融集聚和辐射功能不断增强，金融市场体系日益完善，成为全国资金、资本市场中心；已初步形成一个由证券市场、同业拆借市场、外汇市场、期货市场、黄金市场、产权市场等构成的比较健全的全国性金融市场体系。房地产市场也开始起步，相关辅助政策出台，商品房开始兴建，居民居住水平开始改善。

跌到谷底的上海地产市场重新回到景气的时光，汤臣集团也结束“浦东最大套牢户”的困境。

苦尽甘来 17年后的收获

随着改革开放的推进，依靠上海长期积聚的经济和社会文化基础，享有上海独特的地理优势、交通优势、人才优势和产业优势，得益于率先改革开放的先发效应，以及政通人和的社会环境，浦东经济高速发展，城市面貌发生了惊人变化，浦东新区已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，成为上海新的经济增长点，成为新世纪中国改革开放的重点和标志。浦东被海内外人士誉为“进入中国经济的大门，打开中国市场的金钥匙，连接中国与世界经济的桥梁”。

紧随浦东发展与变迁的步伐，汤臣集团秉承了汤君年先生浦东开发的两大策略：立足高端，面向大众。在新任主席徐枫女士的带领下，进入了收获的季节。

其间，徐枫带领汤臣集团和张江集团展开合作，兴建面向大众的普通住宅，取得了很好的效果。

汤臣集团参与投资的张江汤臣豪园、地处浦东中心位置的大型居民社区仍在建设之中。其中的一期、二期共2000余户均已交房入住。这个社区的整个规划完成后，将可满足5000户普通居民的住宅需求。目前，汤臣正在进行三期项目建设，“面向大众”的战略进行的相当顺利。

2007年，汤臣集团为浦东陆家嘴精心打造国际居住配套的项目——汤臣一品建成交付。位于浦东陆家嘴金融区滨江大道旁的汤臣一品，由两栋40层和两栋44层的豪华公寓和一座高级江景会所构成，平均房屋面积为431～1240平方米/套，共220套。至今，汤臣一品以热卖47套、出租率近60%的的成绩，获得了市场的全面认可。

辉煌与荣耀的背后，艰苦的磨难之外，更多的是汤臣集团一种自汤君年先生开始，由徐枫女士继承并发扬光大的社会责任感。四川大地震汤臣集团第一时间捐款700万元人民币；2009年8月莫拉克台风重创台湾，徐枫女士也率先捐款新台币1500万，并第一时间将钱汇了过去；而自2000年起，她即每年捐助10名希望工程儿童助学；多年以来，汤臣集团不仅建立了多所希望学校，也是壹基金最早的成员单位。

汤臣参与浦东开发近20年时间。其间，汤臣集团虽然历经挫折，但经两任领袖极富远见的布局和打磨，铸就了现在业界的知名品牌，高端住宅品质的代名词——汤臣集团。诚如集团现任执行董事汤子嘉先生在接受采访时所说，“汤臣不是房地产的炒卖者，而是经营者。只有用心、用时间才能证明汤臣品牌存在的价值，长期经营是我们对客户的承诺，汤臣不仅要营造一种生活的品质，更要为城市创造价值。”（