3.房地产需求的层次性

这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地产而言的，包括两层含义：

第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。

第二层，是指住房消费需求的结构性层次。由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况都会阶段性存在。

房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型：

是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。

是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性。按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真研究的课题。

是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引伸出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。

房地产投资性需求可分为两种：

一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售；

另一种是短期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。

房地产投资性需求的作用有两重性：

一方面，它是市场经济的滑润剂，有利于促进房地产市场繁荣，特别是在供过于求的情势下，投资性购房能够扩大需求，活跃市场，有助于供求平衡，这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘由。

另一方面也应看到可能出现的某些消极作用。过度投机可能增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患，特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。所以，对房地产投资性需求的政策选择，应把握恰当的度，国际上通行的适度的量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下；在保护其积极作用的同时，采取适当的政策措施（例如物业税调节），限制其消极作用，在必要时还可制定法律法规限制期房转售。

此外，从需求对象来划分，房地产市场需求还可以分为：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。房地产本身虽然不能迁移，但是需求对象可以来自四面八方。房地产需求主要来自本地区，而随着开放度的提高，越来越多的外地人士进城买房，境外人士（港、澳、台和外商）也进入买房，由此，地区房地产市场也日渐扩展为全国市场和国际市场。特别是一些特大城市这种趋势更为明显，上海市商品住宅交易总量中，属外省市人士和境外人士购买的已占四分之一。所以，房地产市场需求还应考虑满足本地区外人士的需要。

在市场经济条件下，影响房地产市场需求有多种主客观因素，分析这些因素，对于扩大市场需求，正确进行投资决策，积极组织供求平衡有重要意义。

1.国民经济发展水平

一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反；一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：

一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对工业厂房、商铺、办公用房等需求。

二是国民收入水平。随经济发展国民收入增加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。

2.居民收入水平和消费结构

居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。

首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。

其次，居民收入水平的提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房制度改革以前，由于实行实物福利分房制度，房租极低，房屋租金只占居民生活消费的2%~3%；住房分配货币化后，多数居民购买商品房，同时房租也逐渐上升到商品房租金水平，居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到10%以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。当前中国城市的恩格尔系数已降到37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产业的兴旺发达，印证了这一点。

3.房地产价格

房地产商品与其它商品一样，价格和需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；反之，房地产价格下降，会促使消费者对房地产商品的需求量上升。可见，房地产价格的高低对其需求量的多少，有着重要的调节作用。但由于房地产是与土地相联系的一种特殊商品，其价格和需求都有一定的特点，因而房价对需求的影响必然呈现出极为复杂的情况。

4.城市化水平

城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：

一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。

二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。

三是城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。当前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。

5.国家有关经济政策

房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。

国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如，在房地产市场需求不振时，降低契税税率，减少购房负担，可以鼓励居民买房。

国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方面影响房地产消费性需求：

一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商品的价格变化，从而影响消费性房地产需求；

二是对居民的住房贷款利率的变化，会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。

国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房制度，抑制对商品住房的需求；而改革以后实施住房分配货币化政策，则促使居民购买商品房，扩大了对商品住房的需求。

6.消费者对未来的预期

这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。

同时，也取决于对未来房价变化的预测，一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房价上升时，若消费者预期房价还会上涨，即使当前价格偏高，但今后存在上升空间，未来收益会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。这种情况在投资性需求方面表现得尤为明显，因为投资性购房者的目的是投资获利，预期房价上涨吸引其投资买房。而当房价下跌时，若消费者预期还会下跌，则他们往往会持币待购，迟迟不肯入市，导致延期消费。

此外，还有一种消费心理即“负债消费”观念也会影响房地产需求。例如长期来的“即期消费”观念，对住房消费信贷难以接受，会因购房支付能力的不足而影响住房需求；而当树立起“负债消费”的现代消费观念，在未来收入预期的基础上，敢于“用明天的钱圆今天的住房梦”，就会借助住房抵押贷款进入房市，从而扩大了住宅市场需求。

所谓房地产的潜在需求，需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。

所谓房地产的有效需求，也就是前文提到的现实需求，从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。

培育房地产市场有效需求，要从两方面努力：

一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房；

另一方面，则要随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。具体来说，其主要途径是：

（1）深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求。

（2）发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力。

（3）理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到的服务。

（4）规范房地产市场秩序，降低成本，调整供给结构，使之与消费需求结构相适应，增强购房的承受能力。

（5）完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房。

（6）重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成。

1.心理因素

心理预期与高房价相互影响。预期直接被房价影响，通过影响投资需求达到对房价的影响作用。房价增长快，人们预期它还会上涨，纷纷买房，进而又使得供求关系更加紧张，推动房价继续上升；相反，如果房价下跌，人们则持币观望，希望买到更便宜的房子，从而使需求降低，房价也随之下滑。所以，房地产商在楼盘开始销售的时候，一般都会逐步提高房屋的价格，就是抓住了人们买涨不买跌的心理。这种情况有点像经济学中完全垄断市场的价格歧视现象，只不过经济学中垄断方是采用逐步降价的方式把消费者剩余占有，而房地产企业是通过逐步提高价格把消费者愿意支付的价格逐步拉高，进而占有消费者剩余，获得最大的利润。预期与现实并不是同步的，一般是受现实决定，但又有相对的独立性、人为性。例如，上海的一些房地产商出现资金链断裂的危机，为了走出困境，他们不是降低期房销售的价格，以迅速收回资金，而是去借利率高达20%至30%的高利贷。他们这样做就是为了在消费者面前做出一副强势架势，告诉消费者房价决不会降低，以谋取长远的高额利润。这种做法会使消费者预期到房价不会降，从而打消持币观望的态度，继续购买价格逐步上升的房子，进而使房价进一步走高。总之，决定预期的根本因素是现实情况，房地产开发商的强硬态度只能建立在信息不对称的基础上，所以只要政府及时准确的公布有关供求的行情，预期和现实之间的差距就会越来越小，也会较少的被人为扭曲、误导。

2.投资需求因素

投资需求就是购买房屋不是为了消费而是为了保值增值的需求。投资需求和个人消费需求没有截然的界限，有时可以转换。如果房价上升，将来家人的入住也会实现保值增值的目的。我们姑且把短期内不用于消费的房屋算作投资房屋，有数据显示，投资需求占实际需求的3成。投资需求受预期影响很大，预期房价看涨，人们则纷纷买进，以待增值；预期看跌则快速出售，将来再逢低买进。对于全行业而言，投资需求的缺点是：投资需求不是真正的消费需求，容易夸大实际的市场需求，给生产者传递错误信息。保值增值的方式很多，为什么中国人偏偏选择买房子呢？让我们分析一下保值增值的渠道：第一、股票，中国股市的情况很糟糕，信用的缺失、制度的不规范、经营的失误导致股票的回报率很低。第二、银行存钱，细心的人可以估算出来，实际的利率水平不如物价增长高，又开始征收利息税，也就是说存钱意味着越存越少。第三、贵重物品，如字画、古董、金银等，字画和古董的市场比较小鉴别水平高，不是一般的百姓能欣赏得了的，而且这些都比较容易损坏、丢失。第四、买房子。其实，这些保值、增值渠道中，除了买房子，股票是为外国人一般所选择的。但是，中国的资本市场很不完善，股票的风险大、收益小，而且投资种类有限，没有房地产基金。中国的房地产市场需要大量资本进入，开发商一般都是向银行借款，而基金的设立可以扩宽融资渠道。基金不受人数和出资额的限制，是一个能被人们普遍接受的投资方式。所以，要想将百姓手中的钱引向合理的渠道，必须加快设立房地产基金的步伐，而且还要规范其操作，避免出现股票市场的丑闻，同时要整顿股市，使其重新成为人们信任的投资渠道。

3.本地需求因素

当地人口的需求是当地原有居民住房改善的消费需求和当地新出生人口住房的消费需求。随着生活水平的提高，居民改善居住条件的需求越来越迫切。中国每年新增2000万的人口也是住房需求的潜在消费者。面对如此庞大的需求，除了大量的供给，别的方法都不能降低房价。房屋的供给必然涉及到土地的供给。由于中国的土地制度是国家所有，不仅商品房，就连经济适用房的建设和拆迁过程中出现的种种问题，都和这个制度有关。我们在后面分析土地制度的时候再详细说明。除了大规模新建房屋以外，还要盘活存量房屋，使现有房屋发挥其作用。中国当前的二手房交易量较小，主要原因是二手房交易市场的建设很落后，信息不够充分、准确、快捷，所以这就要政府发挥引导作用，建立信息准确、快捷的房屋二手市场。

4.流动人口需求因素

流动人口的需求（即6号因素）指的是由于人口的迁移导致的对房屋的需求，这点在中国体现的尤为明显。中国的国情中最大的一个特点就是经济政治发展不平衡。长期的计划经济体制不仅造成了城乡二元经济结构，还使得一些大城市享受着特殊的利益。改革开放后人们可以自由流动，人们纷纷去经济发展水平较高的城市，造成当地的人口数量猛增。联合国预计21世纪的头十年里,中国城市的新增人口将达3亿,其中2亿来自农村。这说明流动人口每年以2000万的速度涌向城市。那些流动人口也有购买房屋的需求，造成当地需求旺盛，拉动房屋价格走高。比如，有能力的人很多都希望在北京上海工作生活，除了那里发展机会多之外，他们都想让后代生活在那些大都市里，以享受更好的教育和其他条件。要减少或消除这部分需求对房价的影响，必须加大对落后地区的扶持和投入，以消除地区发展的不平衡。但是，我们也该明白，地区差异不是短时间造成的，更不是短时间能够消除的。流动人口对热点地区的房地产的影响在相当长的一段时期内是会存在的。

从我国实行住房改革以来，商品房的销售金额平均的年增长速度达到31%，销售面积平均每年增长26.5%。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。

中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年1.2%的高人口出生率，这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力。如果按13亿人来算，那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来，房地产行业将拥有巨大的市场。

1998年到2005年的7年中，我国城市人口增加1.4604亿，城市化率从33.35%增加到43%。平均每年城市化水平增加一个百分点，每年的城市新增人口大约2000万人。这是一个多么大的数字，相当于整个韩国的人口数。2005年我国城市人均住房面积达到了26.11平方米。

我们不妨来粗略算算房地产市场。城市每年新增2000万，而2005年我国人均住房面积是26.11平方米，那么每年新增的城市人口的住房需求就是：2000万×26.11平方米=5.222亿平方米。2005年房地产开发投资15759 亿元，比上年增长 19.8%。商品房竣工面积 48793 万平方米，增长 14.9%。商品房销售额 18080 亿元。每年的住房需求是5.222亿平方米，而整个2005年房地产企业开发的商品房（其中包括住房）只有4.8793亿平方米，存在着供不应求的现象。

据政府权威部门估计，到2020年我国城市化达到60%的水平，总人口14.7亿。届时城市人口将是8.8亿，比当前的5.6亿多出3.2亿。3.2亿×26.11平方米=83.552亿平方米。83亿平方米对于中国的房地产企业来说，将是一个庞大的市场需求。如果按照当前的每年5亿平方米的开发水平，83亿平方米将使房地产行业保持长达17年的高速发展。

当然这只是分析了城市化水平的提高给房地产行业带来的巨大市场，如果考虑到2020年人均居住面积的提升到35平方米的小康目标、改善居住环境的二次置业需求等因素，那将会出现一个更庞大的数字。