早在西周时期，“普天之下，莫非王土”，除周天子之外，其他人的土地所有权实际是不完整的，土地不能在不同“所有权人”之间买卖，据说已经出现了早期的典租等变通的土地流转形式。之后，由于长期土地以国有为主要形式，严禁土地流转，典的发展缓慢。直到南北朝时期，作为典权前身的“贴卖”才出现。据《通典》记载：“贴卖者，贴荒田七年，熟田五年，钱还地还，依令听许。”既然是“钱还地还”，说明在借贷钱财地的同时，要转移土地的占有，等到还钱的时候，再取回土地的占有权。同时，“依令听许”，说明在当时已经有关于“贴卖”的法律规定。

唐代初期，法律禁止买卖、典卖、质押土地，直到开元二十五年（737年）还下令“诸田不得贴卖及质”，所以在此时期，典型的“典”并没有出现。不过，受三国两晋南北朝时期出现的“贴卖”的影响，“典”在其他民事法律关系下，如租佃关系中已经存在。唐代中后期和五代时期，“典”逐渐兴盛起来，官府不得不放松了对土地房屋的控制，《旧唐书·宪宗本纪》载：“应赐王公、公主、百官等庄宅、碾磑、店铺、车坊、园林等，一任贴典货卖。”国家以敕令形式允许土地的自由典卖，“典”的称谓也开始固定下来。

自宋代起，土地的买卖已完全合法化，因而典卖土地现象更加普遍化。宋代法律对典的法律规范更加细致和系统，有关典权的内容正式入律。主要内容包括：一、典卖田宅须先问亲邻。《宋刑统》规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。”及至南宋时，亲邻享有的优先权的范围被进一步明确，所谓亲邻，必须既是“房亲”又是“地邻”，两个条件必须同时具备，“如有亲而无邻，与有邻而无亲，皆不在问限”，如果仅具备其一，不再享有优先权。二、要求典当田宅须采用盖有骑缝记号的复本书面契约形式。“应典卖倚当庄宅田土，并立合同契四本，一付钱主、一付业主、一纳商税院、一留本县”，对典当行为采用了加画骑缝记号的复本书面契约形式。后来因手续繁琐难行，改为官契一式两份，钱主、业主各执一份。三、规定典卖契约成立后，业主必须离业，钱主获得土地房屋的典权，享有占有、使用、收益的权利，但在契约规定的期限内无处分权，仅在业主出卖该项田宅时拥有优先购置权。法律规定“凡典卖田宅，听其离业，毋就租以充客户”。另外，宋代法律对典权制度在订契、交割、价款、回赎期限、转典权、使用收益权等方面的规定都比较详细，对后世产生了深远的影响。

元代在宋代法律的基础上，要求出典田宅，必须要经过官府发给公据，并强调须遵循法定程序，写立典契合同。大德十年（1306年）规定：“今后质典交易，除依例给据外，需要写合同文契贰纸，各各画字，赴务投税；典主收执正契，业主收执合同；虽年深凭契收赎。”元代还将典当契约的四大成立要件规定为：经官给据、先问亲邻、印契税契、过割赋税，并且对先买权人的顺序进行了重新编排，将亲邻顺序移到典主之前，但没有对收赎年限进行明确规定。元代还创制了契尾制度，就是在典卖土地时卖主必须将税票粘附契约之尾，一并交给买方的制度，该制度有利于官府对典卖契税的管理，防止税收流失，被明清所继承。

明朝典权的法律规范已经成熟，《大明律》设有“典卖田宅”条款，对“典”进行了专门定义，首次将典与卖进行了明确的区分，指出：“盖以田宅质人而取其财产曰典，以田宅与人而易其财曰卖，典可赎，而卖不可赎也。”这对于解决司法实践中典、卖不清而发生的争诉具有重要意义。《大明律》还就典权的设立、相关当事人的权利义务、典权消灭等问题作出了较为详尽的规定。除此之外，弘治、嘉靖二朝还对典权制度作出了相关的补充规定，从而使明朝的典权制度日趋完善。但明代法律仍没有对典权期限作出明确的规定，在民间有“一典千年活”的风俗。

清代承袭明律，设“典卖田宅”律条，具体规定了典权的设定，典权人与出典人的权利、义务等，并以条例和户部则例的形式进一步丰富了典权制度的内容。主要内容包括：一、进一步区分典与卖，将典视为借贷行为，免除典契税契。乾隆二十四年（1759）定例指出：“凡民间活契典当田房，一概免其纳税。其一切卖契，无论是否杜绝，俱令纳税。其有先典后卖者，典契既不纳税，按照卖契银两实数纳税。如有隐漏者，照例治罪。”直到清末，朝廷财政状况困窘，各地又纷纷恢复开征典契的契税。二、关于典期与回赎期限进行了较为明确的规定。宋元以来典权制度对于典期一直没有明确规定，民间以典为卖的现象很普遍，极易产生纠纷。乾隆年间法律规定：如系典契，必须在契内注明“回赎”字样；如系卖契，则在契内注明“永不回赎”字样，同时还规定契约内虽无“绝卖”字样，但未注明回赎，而且远在三十年以外的，以绝卖论。以后《户部则例》进一步规定：典契回赎期限不能超过十年，但民人契典旗地回赎期限是二十年。逾期不赎者，典主得投税过户。如果出典人无法回赎，可委托中间人向典权人补齐典价与典物的实际差价，该典契即成为卖契，典物的所有权随之转移。三、明确了承典人在典权存续期内的责任，针对典物的毁损灭失作出了规定。因典权人的故意或过失，致使典物毁损灭失的，典权人要予以赔偿；由于不可抗力而使典物毁损灭失的，典权人无需赔偿；典房被火烧毁，根据典期是否届满，以及原主、业主的具体情况，清律分别作出了不同的规定：“凡典产延烧，其年限未满者，业主、典主各出一半合起房屋，加典三年，年限满足，业主以原价取赎；如年限未满，业主无力合起者，典主自为起造，加典三年，年限满足，业主照依原价加四取赎；如年限未满，而典主无力合起者，业主照依原价减四取赎；如年限已满者，听业主照依原价减半取赎；如年限已满，而业主不能取赎，典主自为起造，加典三年，年限满足，业主仍依原价加四取赎。”可以说，至清代历经千年的典权制度已经成熟化。

晚清法律改革，开始着手《大清民律草案》的编纂工作。应邀起草中国历史上第一部民法典草案的日本法学家志田甲太郎和松冈正义认为，中国的典权与日本的不动产质权相同，因而在民法典草案中设立了不动产质权制度，而未设立典权制度。

民国成立后，鉴于民法典尚未正式颁行，“无从援用，嗣后凡关民事案件，应仍照前清现行律中规定各条办理。”因此大清律中“典卖田宅”条例实行至1930年《中华民国民法典》公布施行后才失效。民国四年北京政府司法部，呈准总统颁行《清理不动产典当办法》10条，于民国四年十月六日施行，将以前远年契载不明之典产，分别远近，或予作绝，或予立限放赎，并规定嗣后典当以不过10年为限。契内务须载明回赎年限，届限不赎，听凭典主过户投税。期限不满10年之典当，不得附加到期不赎听凭作绝之条款。于是积年讼案，始得清结。《中华民国民法典》对具有中国特色的典权制度予以保留，在物权编中做了系统规定，认为典权是用益物权，并将典、当、质加以区别，还典权以本来面目。南京国民政府保留典权制度是充分考虑了这一制度在经济上有利于出典人、在程序上有利于典权人的积极作用，认为：“我国习惯无不动产质，而有典。二者比较，典之习惯实远胜于不动产质。因（一）出典人多为经济上之弱者，使其于典物价格低减时抛弃其回赎权，即免负担；于典物价格高涨时有找贴之权利，诚我国道德济弱观念之优点。（二）拍卖手续既繁，而典权人既经多年占有典物，予以找贴即取得所有权，亦系最便利之方法。”至此，我国典权制度以成文法的形式基本完成了近代转型。

新中国成立后，人民政府废除了包括民国民法在内的国民政府六法，使得典权制度成为习惯法（我国台湾地区仍沿用民国民法）。1986年全国人大通过的《中华人民共和国民法通则》，2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》，均没有收入典权制度。目前，除韩国1958年民法典和我国台湾地区民法对此有规定外，其他国家和地区均对此没有规定。面对我国现实生活中的典权纠纷，最高人民法院通过司法解释承认典权制度的存在并陆续规定了典权方面的内容，司法解释仅承认房屋典权作为典权的唯一形式。

典权的取得，有两种方式：一种为基于法律行为取得，包括依典权的设定取得和依典权的让与取得。依设定取得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立典权；依让与取得典权是指典权人将典权让与他人，该他人因此让与行为而取得典权。典权取得的另一种方式为基于其他事实的取得，主要为基于继承而取得典权。

典权的期限，简称典期。指阻止出典人回赎典物的期限。在此期限内，出典人不得行使回赎权。典期的设立方式依典契（合同）自由约定。因此当事人有约定典期，也有未约定典期的。典期可以由当事人自由约定，但如果约定典期过长不利于对出典人利益的保护而且容易引发纠纷，因而清中叶以来均对典期的最高年限进行限制。中国司法实践采取了“典期届满逾期十年或未载明期限经过三十年不回赎的，原则上视为绝卖”。

续典。田土不动产出典期间或者典期届满时，当事人之间可以约定延长典期或者增减典价。

转典。典权人可以将典物转典于他人，但典权设定合同另有约定的除外。定期典权的，其转典的期限不得超过典权的期限；未定期典权，其转典不得超过法定最高年限。

学界对典权的性质一直以来就存在分歧，主要有三种学说。

该说的主要理由是：

（1）典权是典权人占有典物而为使用收益的权利。

（2）典权人向出典人支付典价，这不同于担保物权所担保的借款，出典人向典权人返还典价而收回典物，这不同于担保物权所担保的债务的清偿。

（3）在典权关系中，如果出典人抛弃回赎权即可使典权关系消灭，出典人对于典物实际价值低于典价的差额不负清偿责任，而在担保物权关系中，担保物权消灭并不当然导致受担保的债权债务关系消灭，且债务人对于担保物实际价值低于借款的差额，仍然负清偿责任。

典权的法律性质典权是一种物权。用益物权说为通说。

该说的主要理由是：

（1）典权是债权人借贷给出典人的金钱，典物是转移占有的担保财产，相当于质权标的，只能收取其孳息。

（2）民国时期制定的民法典将典权规定在质权和抵押权之间，说明典权为担保物权。

该说又称特种物权说，兼有用益物权和担保物权性质的特种物权。主要学说有：

（1）典权虽有使用、收益之效能，但非其主要目的，而以由典权人取得其所有权为最终目的，不能以法条对典权人之规定有使用收益字样，即认定其为用益物权。

（2）典权虽有担保作用，但也不是纯粹的担保物权。因为担保物权是从权利，必须以主权利的存在为前提，而典权则否，因而典权与抵押权等纯担保物权亦不相同。可见典权既不是纯粹的用益物权，亦非纯粹的担保物权，而是兼具双重性质的特种物权。

典权的设定是创设典权的法律行为，是典权的原始取得方式。设定典权，须符合法律的规定。就一般情况而言，当事人之间设定典权，须符合下列条件：

须以不动产为标的物。典权标的物，即典物，应为不动产，故典权为不动产物权。出典人就其所有的不动产设典，可以是就不动产所有权的全部设典，也可以是就不动产所有权的—部分设典。不动产共有人，可以就其应有部分设典。如果不能确定应有部分的，则须经全体共有人同意，以全体共有人名义设典。在传统民法中，典物包括房屋和土地。在我国现阶段，民间存在的典权都为私有房屋典权。土地典权在新中国成立后已被废除。

典价是取得典权之对价，支付典价是典权设定的要件。典价应一次性支付，其数额有当事人约定。典价通常为典物出卖价格的50%-80%之间。典价一般以金钱计算，也可以用实物计算，但用实物计算的，应折算为金钱。典价包括原典价和找价。原典价是指典权设定时所支付的典价，找价是指典权设定后所增加的费用。在典期内，经当事人约定增减典价的应当准许。

典期，是指阻止出典人行使回赎权的期限。在典期内，出典人不得回赎典物。典期届满后，出典人方可行使回赎权。因此，典期届满，典权并不消灭，只有在出典人回赎典物或在回赎期内不回赎典物，典权方归消灭。在传统民法中，典权按典期，可以分三种：（1）定有期限的典权。是指定有限制回赎权行使的期限。该期限为典权人占有典物并使用收益的最短期限。典期得由当事人自行约定，其约定方式有二：一是约定典期为若干年，二是约定出典后一定期限内不得回赎。无论哪种约定方式，典权的最长期限均不得超过法定期限。我国台湾地区民法典第912条规定，“典权约定期限不得逾30年，逾30年者，缩短为30年。”我国大陆地区法律无这方面的规定，但司法实践一般也作如此解释。定有期限的典权，在典期内或典期届满时，当事人可以约定延长。应当指出，在典期内延长典期，前后典期合并计算不能超过法定典权最长期限；在典期届满后，延长典期，实为更设一种新典权，其约定期限亦不能超过法定典权最长期限。（2）未定期限的典权。当事人没有约定典期，出典人可以随时回赎典物。从理论上讲，当事人是否约定期限，当属其自由，但法律上亦应有最长期限之限制。我国台湾地区民法典第924条规定：“典权未定期限者，出典人得随时以原典价回赎典物。但自出典后经过30年不回赎者，典权人即取得典物所有权。”中国司法实践亦作如此解释，“典契未载明期限经过30年未赎的，原则上应视为绝卖”。未定期限的典权，当事人得于典期存续中，改定为定有期限之典权，但改定前后的合并期限不能超过法定典权最长期限。（3）不得附绝卖条款的典权。所谓绝卖条款是指在典期届满后，若不回赎，即作绝卖之条款。从典期而言，虽可由当事人自由约定，但为保护出典人利益，则不得不对典期作一定的限制。这种限制就是典契不得附绝卖条款。我国台湾地区民法典第913条规定：“典权之约定期限不满15年者，不得附有到期不赎即作绝卖之条款。”可见，典权期限不满15年的，即为不得附绝卖条款的期限。如果当事人设定了此类条款，则该条款无效，出典人仍可按回赎期回赎典物。如果典期在15年以上，而当事人设定了绝卖条款，则该条款有效，出典人典期届满不赎的，即视为绝卖。

由于典权关系涉及的内容比较复杂，因而，典权的设定应采取书面合同的形式。典权当事人应当签订典权合同，即典契。合同中应载明标的物、典价、当事人的权利义务、典期、回赎期等内容，双方要签字盖章。典权合同是转移不动产占有的合同，因此，必须进行登记。在我国，以房屋为标的物的典权合同，须到房屋管理机关办理登记手续：以土地使用权为标的物的典权合同，须到土地管理机关办理登记手续。

1.典物的占有，使用、收益权。典权人占有典物是典权人行使用益权的前提。典权人的用益权是典权法律属性的必然反映，也是典权人设定典权的目的之所在。典权的用益方法比其他用益物权要广泛得多。除当事人另有约定外，凡依典物性质，可实现有益目的的方法，典权人均可为之。如典权人可以将承典房屋用于生活居住，也可以用于生产经营，出典人均无权干涉。

2.转典、出租权。转典权是指在典权存续期间，典权人有权将典物出典于他人。典权人无须征得出典人的同意即可转典，但转典必须符合下列条件：（1）须在典权存续期间为之；（2）转典价不得超过原典价。若超过原典价，其超过部分不得对抗原出典人。原出典人只需支付原典价，即可回赎典物，不足部分由原典权人补足；（3）转典期不得超过原典期。原典权定有期限的，转典不得超过该期限。原典权未定期限的，转典亦不得定有期限；（4）须无禁止转典的约定。转典后，转典权人取得转典权，在原典权范围内，享受转典权的利益。但典权人对典物因转典所受之损害，应负赔偿责任。转典后，原典权关系不受影响，故出典人回赎典物，可以向原典权人为之，亦可以向转典权人为之，转典权人不得拒绝。出租权是指典权人有权将典物出租于他人。出租权实际上是典权人用益权的延伸。典权人无须征得出典人的同意即可出租典物，但出租典物必须符合下列条件：（1）须在典权存续期间为之；（2）租赁期须在典期以内。如果典权定有期限，则租期不得超过该期限。典权未定期限，租赁亦不得定有期限；（3）须无禁止出租的约定。典权人虽享有出租典物的权利，但典物因出租而受到损害的，典权人应负赔偿责任。

3.转让权与抵押设定权。转让权是指典权人有权将典权转让于他人。典权人转让典权俗称“退典”，实际上是合同权利的转移。典权人转让典权无须征得出典人的同意。因为，一则典权是一种物权，典权人对其有处分权，二则转让典权对出典人毫无影响，只是典权人变更而已，原典权人退出典权关系，由受让人取得典权人地位。转让典权是否有偿，取决于转让人与受让人的约定，因此，买卖、赠与等均可。若是有偿转让，其价格不受典价的影响。有人认为，在典权出卖时，出卖价格一般不得高于典价。既然是有偿转让，则无限制其价格之理。但无论转让价格高低，出典人回赎时，只按原典权人支付的典价回赎。典权人就其所取得的典权，有权设定抵押权，以担保债权。当典权人（抵押人）到期不履行债务时，抵押权人只能将典权出卖或自己取得典权，以满足自己的债权，而不能变卖典物或取得典物所有权，因为典物不是抵押标的物。

4.优先购买权。在典期内，出典人出卖典物时，典权人在同等条件下，有优先购买的权利。按我国台湾地区民法典第919条“判解要旨”的解释，典权入留买权仅为典权人与出典人之间的权利义务关系，出典人违反此项义务，而将典物所有权让与他人时，典权人仅得向出典人请求赔偿，不得主张他人受让典物所有权契约无效。可见，这里显然是承认留买权仅具债权效力。

1.典物的所有权。典权是一种他物权，出典人只是将典物的占有，使用、收益权转移给典权人，所有权仍属于出典人。因此，典权设定后，出典人有权处分典物，如出卖、赠与等。但典权人之典权并不因此而受影响，只是出典人发生变化而已。虽然出典人有权处分典物，但是，在出卖时，典权人有优先购买权，并得按时价找贴，即按照典物的时价，将原典价抵销卖价的一部分，然后由典权人支付其差额。找贴后，典权人取得典物所有权，典权关系因混同而消灭。

2.抵押设定权。出典人对典物享有所有权，可以就典物之上再行设定权利。但出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如不得重典等。出典人在典物之上能否设定抵押权，即先典后押，理论上存在着否定说与肯定说两种主张。多学学者从立法和理论角度，认为应当选择肯定说。与先典后押相反者，是先押后典，即对同一不动产先设定抵押权，再设定典权。对此理论上并无分歧，人们均持肯定态度。在典权与抵押权并存时，其优先顺序当以设定先后定夺。在先典后押的情况下，典权优先于抵押权。所以，（1）典权人因绝卖而取得典物所有权时，抵押权不能继续存在，归于消灭。否则，将对典权人取得所有权构成妨害。（2）抵押权人行使抵押权，不能妨害典权人之典权。所以，抵押权人在出典人不履行债务时，可将典物折价取得所有权，而成为出典。也可以将典物变卖，而使受让人取得所有权，成为出典人。当然，若典权人为受让人，则典权因混同而消灭。在先押后典的情况下，抵押权优先于典权。所以，抵押权人行使抵押权时，可以对抗典权，即抵押权人行使抵押权可导致典权的消灭，出典人应返还典价与典权人。当然，如第三人愿意购买设有典权的抵押物，则典权可继续存在。

3.回赎权。回赎权是指出典人向典权人提交原典价，回赎典物，以消灭典权的一种权利。从性质上讲，回赎权是一种形成权。所以，只要出典人为回赎行为，典权即归消灭。回赎典物是出典人的权利，典权人无权要求出典人回赎。

出典人行使回赎权须具备下列条件：

（1）须于回赎期限内为之。回赎权的期限是出典人得行使回赎权的法定期间。该期间为除斥期间，期限届满而不回赎的，回赎权即为消灭，典权人取得典物所有权。定有期限典权的回赎期，我国台湾地区民法典第923条规定为2年。我国司法实践中，一般确定为10年。典期为15年以上，而附有绝卖条款的，典期届满时应即行回赎，否则，回赎权消灭。未定期限的典权，出典人可以随时回赎，但应提前一定时间通知典权人。我国台湾地区民法典第925条规定为应提前6个月通知典权人。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条规定，若自出典后经过30年不赎的，回赎权消灭。

（2）须提出原典价。出典人仅有回赎典物的意思表示，若不提出原典价，则不发生回赎的效力。原典价包括典权人在设定典权时所支付的典价和出典后增加支付的典价。出典人只需提出原典价，向典权人表示回赎典物的意思，即可产生消灭典权的效力。按照最高人民法院的解释，典权人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。但在我国的司法实践中，对历史遗留的典权关系，一般是以实物来计算回赎典价，即先计算出典权成立时典价能购买的实物数量，在回赎时仍以相同数量的实物折合成现金来回赎典物。这实际上就是允许增加回赎典价。

典权制度是我国特有的法律制度，但由于长期以来没有形成完备的成文法规范，致使民间常常发生典权纠纷。1930年颁布实施的《中华民国民法典》采用现代法典编纂方法首次对典权制度进行了系统规定。尽管如此，由于各种原因典权制度在我国的发展并不顺利，有关典权存废的争论至今不休。

持典权废除论的学者，一般认为典权制度存在自身缺陷，其传统功能已经丧失，具体理由大致包括：第一，典权之产生在于认为变卖家产属于败家之举，现今市场经济发达，人民观念改变，于急需资金时可出卖不动产或设定抵押，典权无保留之必要。第二，传统物权法最具固有法色彩，但伴随着经济全球化的趋势，国内市场和国际市场沟通频繁，导致民法物权制度的趋同，即物权法的国际化趋势；典权为我国特有制度，现代各国物权法（除《韩国民法典》外）均未有规定，应予废除。第三，我国实行土地国家所有制和集体所有制，就土地设定典权并无可能；就房屋设定典权虽无统计数字，但以法院受理案件的情形推论，出典房屋的实例极少，故保留典权价值不大。第四，对于少数人居于习惯设立的典权关系准用关于附买回约款的买卖规定，而使当事人利益获得保护，不致影响法律关系的稳定，因此废除典权于实际并无害处。

与此相对，持典权保留论的学者认为，典权作为中国历史中的一项传统民法制度,是一种以用益为内容的担保物权,有其不可替代的社会作用,加之独特的流转功能,更加符合现代社会对资本流动性的要求,在新的历史时期必有其用武之地。典权制度不像担保物权中的担保和质权那么多繁杂的规则程序。出典人无力回赎时，只需放弃回赎权，或通过找贴就可以实现所有权的转移，正因为这样简便易行的程序，减少了许多交易成本。而且便于人民掌握，因而流传甚广。出典人急需资金，而其流动资金一时周转不来，又不愿放弃对典物的所有权，典权制度的设立可以不改变出典人对典物的所有权。这样，典物可以促进闲散资金和闲置物的流动，实现资源双重利用，合理配置。典物制度的资源优化配置功能符合当今市场经济的发展，具有很大的潜在价值。

随着改革开放的迅速发展，需要对典权制度的价值进行挖掘，不断加以发展和利用。有的学者就提出，随着住房商品化政策的推行，人民私有房屋增加，其房屋因种种原因长期不使用而又不愿意出卖者，设定典权可避免出租或委托他人代管的麻烦；进城务工的农民，去外省市做买卖的市民，如不愿空关着自己的房屋，而他们又不需要在别处寻找栖身之地，有些人举家外出谋生，又不想将私房处理掉，想落叶归根，回家养老。若是出租，则租金的收取，租金的起浮，以及日常的管理、修缮风险的负担对对方都是个问题。若是出典将更便于双方，出典人在典期内不必再为房产操心，典权人也可以平平安安地住上若干年。有的学者还提出将典权制度推广到土地使用流转领域等，所有这些提议都有待专家学者的认真思索。