城镇土地估价就是在一定的市场条件下，针对某一质量，某一等级的土地，分析影响城镇土地价格的一般因素（包括地理位置、自然条件、人口、行政区划，城镇性质、土地利用规划、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划、社会及国民经济发展规划等），区域因素（包括商服繁华度、位置、交通条件、公有设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等），个别因素（包括被评估地块的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制条件、宗地临街状况等），采用不同的评估方法（包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法）评估出的土地价格。

（二）城镇土地估价的原则

城镇土地估价应当遵循：1、预期收益原则；2、替代原则；3、最有效利用原则；4、供需原则；5、报酬递增减原则；6、贡献原则；7、变动原则。

（三）城镇土地分等定级与土地估价的关系

1、城镇土地分等定级和城镇土地估价是从不同角度对城镇土地的特性作出的评定，前者评定的是土地使用价值，后者是评定土地使用价值在市场上反映出的价格。一般来说，城镇土地的使用价值优、等级高，地价就高，相反，地价就低。

2、对于城镇土地估价来说，城镇土地分等定级是基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。因为土地具有的使用价值优劣，决定了土地使用者为取得土地使用要或所有权而愿意支付的基本地价数据。

3、对于城镇土地分等定级来说，土地估价是其外在的表现形式。因为土地估价除了考虑土地质量优劣、等级高低外，还考虑了市场供求等因素变化，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。

4、城镇土地分等定级与估价是相辅相成的关系，通过估价能迅速把握土地使用价值在市场上的价格动向，通过分等定级能掌握价格的本质，提高估价精度，掌握合理地价水平。

1、全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地；

2、为国家和政府制定各项土地政策，促进土地使用制度改革，加强土地宏观调控提供科学依据；

3、为加强国家对土地市场管理，科学合理征收土地税费，加快土地资源向土地资本转变提供科学依据；

4、为制订城镇土地利用规划，调整土地利用结构，合理安排土地用途，确定土地利用强度，提高土地使用效率提供科学依据；

5、为建立地价动态监测体系，定期修正和公布基准地价和标定地价奠定基础

1.总则

为了加强基本农保护工作，使保护耕地工作进入标准化管理轨道，提高耕地保护管理的水平，根据国务院《基本农田保护条例》和北京市《基本农田保护条例》的要求，在全国农业技术推广服务中心的指导下，参照北京市耕地类型与特点，特制定本技术规程，为我市全面详细开展《耕地地力分等定级》做技术准备，以指导全市耕地地力分等定级工作。

1.1 目的

耕地地力分等定级就是综合评定耕地质量的优劣并划分等别。

耕地地力分等定级是为了反映不同质量的耕地在正常的利用与管理水平下的作物产量或收益差异，为公正公平地确定耕地租税费提供科学依据，也为合理利用和保护耕地服务。

1.2 原则

耕地地力分等定级就是划分耕地质量或生产潜力的相对差别。耕地质量或生产潜力的高低取决于耕地各种属性的综合影响。因此耕地地力分等定级应遵循以下原则：

1、主导因素与综合因素相结合的原则。耕地的质量或生产潜力受自然条件、土壤属性和人为活动等诸多因素的影响和制约，不同区域、不同条件下各因素对耕地地力的影响元均不同，但在这些属性中，往往有一个或几个主导因素对耕地地力起着决定性作用，因此耕地地力分等定级时应对影响耕地地力的因素进行综合评价，以耕地的土壤属性为主，找出直接影响耕地地力的限制性因素为主导因素，来衡量耕地地力的高低。

2、定性分析与定量分析相结合的原则。对影响耕地地力的土壤属性等主导因素尽量进行量化分析，以定量计算为主，对难以量化的经济及社会等因素进行定性分析，量化评价。尽量减少人为的主观性，以提高分等定级的精度和可操作性。

1.3 术语

耕地地力：由耕地土壤的地形、地貌、成土母质特征，农田基础设施及培肥水平，等综合构成的耕地生产能力。

2 准备工作

2.1 工作组织

2.1.1成立耕地地力分等定级领导小组和办公室

凡开展耕地地力分等工作的县，成立由主管县长为组长的耕地地力分等定级领导小组，领导小组由土地管理部门和农业主管部门的主要领导组成。办公室设在土地管理部门，由主管局长任办公室主任，负责日常工作。

2.1.2 成立技术专家组

聘请中国农业大学、北京市市农业局、北京市土肥工作站和各区县种植业服务中心专家组成专家组，参与耕地地力与评价工作的技术指导、制定项目操作技术规程和实施方案，负责业务指导和成果汇总。

2.1.3编写土地分等任务书

凡开展耕地地力分等定级工作的县，在耕地地力分等定级领导小组的领导下，由耕地地力分等定级办公室组织编写土地分等任务书。土地分等定级任务书内容包括：开展土地分等县的基本情况;耕地地力分等定级要完成的任务，包括耕地调查、耕地地力分等定级、耕地地力分等定级图编制和报告编写的要求等;耕地地力分等定级工作的组织、人员、实施步骤与方法;时间安排和经费预算。检查验收办法

耕地地力分等定级任务书经耕地地力分等定级领导小组批准后，报上级土地管理部门批准实施。

2.1.4组织耕地地力分等定级专业队伍

根据批准的耕地地力分等定级任务书，由耕地地力分等定级领导小组组织耕地地力分等定级专业队伍，确定队领导和技术负责人。

2.1.5确定定点化验室

明确各区县农业科学研究所化验室负责样品的测定，测定方法和质量控制按本技术规程(附录6)的要求执行。

2.2 物资准备

2.2.1 计算机

硬件：计算机(各区县农科所自购)，工程扫描仪(A0)(租用)，彩色喷墨绘图仪(A0)(租用)。

软件 操作系统,数据库平台(通路、SQL服务器),耕地资源管理信息系统及相关的GIS软件。(市土肥工作站购买)

2.2.2 野外调查所需物资

采样工具、样品的包装运输装备、野外调查表格、GPS仪等。(市土肥工作站购买)

2.2.3 分析化验仪器设备

根据工作需要补充必要的检测仪器设备和化学试剂。(各区县农科所提供)

2.3 技术准备

2.3.1 编写实施方案

其主要内容包括：思路与目标、工作内容、组织领导、技术保证、调查与评价方法、预期成果、计划进度和经费安排等。

2.3.2确定评价单元

采用土壤图和土地利用现状图的叠置划分法，相同土壤单元和土地利用现状类型的地块组成一个评价单元，并依据野外的实地调查进行修正。对5亩以下的耕地地块直接以地块为评价单元，对5亩以上的地块，要根据土壤类型、地形等因素，在地块上划分评价单元，每个评价单元的面积不得大于5亩。

2.3.3 调查采样点确定原则

2.3.3.1 布点和采样原则

根据地块大小采取网格法、“S”法或棋盘法布点和分层布点相结合的原则。同时，在布点时要充分考虑土壤类型、分布、作物种类、设施类型等;要充分利用的土壤普查资料，在第二次土壤普查采样点取样。

采样点所在的评价单元具有代表性，应避免各种非调查因素的影响。

2.3.3.2 确定调查采样点

根据土地利用现状图,参考第二次土壤普查资料，综合分析，确定调查与采样点位置。

2.3.4 准备野外调查表格

根据调查表样，编制符合当地实际的填表说明。

2.3.5 技术培训和试点

正式调查开展工作之前，进行技术培训与试点(选择平谷区马昌营镇和怀柔的北房镇)工作，以使全体耕地地力分等定级队员熟悉技术规程，掌握调查方法和技术要领。具体包括以下方面：

田间调查技术：包括采样点选择、GPS应用技术(见附录7)、采样技术、调查表填写等。

计算机应用技术：包括数据录入、图件数字化、专家知识库建立等。

化验技能：包括样品前处理、精密仪器使用、化验结果计算、质量控制等。

调查报告的编写：包括报告内容、篇章结构、术语、量纲等。

2.4 资料准备

耕地地力分等定级应收集以下资料：

(1)自然条件资料，包括气候、水文、土壤、植被、地质、地貌、农业区划等资料和图件;

(2)土地利用现状调查资料、土地利用现状图和行政区划图;

(3)农业生产情况资料，包括耕作制度、各种栽培作物的产量(单产与亩产)、化肥与农药等其他农业生产资料投入情况、良种与农业机械投入情况等资料;

(4)社会经济条件资料，包括农业经济、农田基本建设、劳动力文化水平等资料;

(5)其他上一级土地管理局下发的用于耕地地力分等定级工作的有关资料和文件。

3 调查与取样

3.1 调查

3.1.1填写耕地采样点基本情况调查表

在选定的调查单元，用GPS确定地理坐标(北京54坐标系)，按照统一的标准和术语填写调查表(附录3)。

3.1.2 填写耕地采样点农户调查表

在选定的调查单元，选择有代表性的农户，调查耕作管理、施肥水平、产量水平、种植制度、灌溉等情况，填写调查表(见附录4)。

3.1.3调查数据的整理

野外调查的数据(基本调查表)，经技术负责人审核后，由专业人员按数据库要求进行编码、整理、录入。

3.2 土样采集方法

为避免施肥的影响，统一在作物收获后采样。采样时，先确定耕层厚度，用“X”法、“S”法或棋盘法，使用木铲、竹铲、塑料铲、不锈钢土钻等工具。采样要求多点混合，每个采样点均匀随机采15-20个小样点，每个小样点的测土部位、深度和数量要求一致。充分混合后，四分法留取1.5公斤。一袋土样用铅笔填写两张标签，内外各具。标签主要内容为：样品野外编号(与大田采样点基本情况调查表和农户调查表相一致)、采样深度、采样地点、采样时间、采样人等。

大田采样深度为耕层0-20厘米、亚耕层为20-40厘米。

蔬菜地采样深度为耕层0-25厘米、亚耕层为25-50厘米。同一样点在同一蔬菜地或同一个日光温室、塑料大棚里采集。

4 测试分析项目

测试分析原则：测试方法要选择准确度高、稳定性好、重现性好的方法;灵敏度能够满足分析要求;抗干扰能力强或可用适当方法消除;所用仪器和试剂易得，操作简便快捷;优先等效或参照国际或国家标准;可能条件下，采用国内外新技术和新方法(注：非国家标准的测试方法注明出处)。

4.1 物理性状

土壤容重(选择10%～20%的取样点进行分析);

4.2 化学性状

pH值、有机质、全氮、有效磷、速效钾、缓效钾、有效态微量元素(铜、锌、铁、锰、硼)、阳离子交换量和耕层土壤含盐;

4.3 测试分析方法

表1 评价指标的测定方法

5 耕地地力评价

参照根据全国耕地地力调查评价指标体系(见附录1)，组织专家根据北京市种植作物的特点，运用经验法或主成分分析法，确定北京市的耕地地力评价因子。具体包括以下几个方面(见表2)：

5.1.1 地形调查

地形调查的目的主要是了解地块的平整程度及其对耕种和水土流失的影响。

(1)地形部位

水田、水浇地和菜地一般均作为平地处理。只对旱地和望天田进行地形调查。对于坡耕地要调查其坡度。

(2)地面坡降

划分为 ＜ 2，2-5，5-8，8-15，15-25 ＞25度 共6级

5.1.2 地下水调查

地下水埋深分为4级：＜3m，3m～5m，5m～10m, ＞10m

5.1.3.排灌条件调查

灌溉保证率：指预期灌溉用水量在多年灌溉中能够得到充分满足的年数的出现几率。一般旱涝保收田的灌溉保证率为75%以上。但实际调查时这一数字却不容易得到。因此可描述为以下四种情况：充分满足，可随时灌溉;基本满足，在关键时期可保障灌溉;一般满足，大旱之年不能保障灌溉;无灌溉条件等

5.1.4.土壤属性调查

(1)成土母质

成土母质是指岩石风化后，在地球表面形成一个没有经过生物作用的疏松表层。根据成土母质的成因类型，岩性特征，化学组成物质等因素，北京市耕地的成土母质一般可分为：

花岗岩、片麻岩母质：主要分布在怀柔、密云县以及昌平县的北部、延庆县的西北部。

石灰岩、白云质灰岩母质：主要分布在门头沟、延庆和房山。

洪积母质：是山区洪流在山前的沉积物。

洪冲积与冲积洪积母质：是过渡性混合成因型的沉积物，主要分布在山前烘积扇之下，这种过渡性沉积物，一般颗粒具有一定分选性，组成物越接近山麓冲积扇顶部颗粒越粗，靠近山麓段有碎石与洪积层，而冲积扇下部地势趋于平坦，颗粒较细。

风积母质：被风力搬运的碎屑物质沉积而成。主要集中分布在潮白、永定两河沿岸。

湖积母质：湖积物是湖泊静水沉积物，颗粒细而均匀，质地粘重。

黄土母质：即第四纪大陆沉积物。

(2)耕层质地调查

土壤质地是指耕层土壤的质地。

质地分为6级：砂土、砂壤、轻壤、中壤、重壤、黏土等

(3)耕层厚度

耕层厚度：植物根系发育所能伸展的厚度。

耕层厚度分为：＞30mm，30-25mm，25-20mm，20-15mm，15-10mm，≤10mm共6个级别。

(4)耕层土壤理化性质

有机质含量：指土壤中各种含碳有机化合物。依据北京市第二次土壤普查将其划分为：＞6%，6-4%，4-2%，2-1%，1-0.6%，≤0.6% 共6级。

全氮：土壤氮素养分是作物生长必须的大量营养元素之一。

有效磷：磷素对作物生长发育、新陈代谢起着重要作用。

速效钾：钾是作物体内许多酶的活化剂，能促进氮的代谢，加速蛋白质和碳水化合物的合成与运输，培强作物的抗逆境能力。

微量元素：第二次土壤普查的结果表明，北京土壤的微量元素以硼、锌较为缺乏;部分土壤中锰含量不足;局部缺铁;还有的土壤锰铁比失调;只有铜含量丰富。依据第二次土壤普查划分微量元素含量的等级标准。

土壤的阳离子交换量：每百克干土所含的全部交换性阳离子的毫当量数，称为土壤的阳离子交换量。土壤阳离子交换量的大小与土壤胶体的数量、成份及外界环境条件有关。阳离子交换能力大小，影响土壤速效养分的保蓄与供应量，以及土壤缓冲能力。

土壤pH值：土壤酸碱度用 pH值表示。

电导率：用来表示土壤的全盐含量。

5.1.5 障碍层次及不利剖面层次

障碍层次：是指在耕层以下，1250px以内出现石灰姜石层、石膏磐层、铁磐层等阻碍根系伸展的层次。如果这些障碍层次在距地表1250px以外出现，则不算作障碍层次。